나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53170 [1] 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 서측 인근에 위치하는 구분건물로, 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "미사역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상18층 건 내 9층 904호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 서측으로 대로 및 중로와 각각 접하고, 동측으로 노폭 약 10미터 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~ 12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역 <수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가 대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립, 다세대))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 부동산의 전유부분 전부(건물)에 대하여 주택임차권 등기 설정되어 있음. (임차보증금 금: 135,000,000원)

물건 비고

2026. 1. 30.자로 주택임차권의 승계인 서울보증보험 주식회사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53170 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 9층 904호

* 용도: 오피스텔

* 건물 면적: 19.16㎡ (약 5.79평) (전용면적)

* 토지 면적: 3.85㎡ (약 1.16평) (토지 지분)

* 감정가: 111,000,000원 (1억 1천 1백만원)

* 건축년도: 2018년

* 해당 층수: 9층 / 총 18층

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, "하남종합운동장" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 공원 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 복합 지역의 특징을 보입니다.

* 교통은 차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 "미사역"과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 북측 및 서측으로 대로와 중로에 접하고, 동측으로는 약 10미터 폭의 보행자 전용도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

* 집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정(채권자: 서울보증보험, 권리금액: 137,474,382원)입니다. 이 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부 상 을구 1번으로 주택임차권(채권자: 한국토지주택공사, 권리금액: 135,000,000원, 전입일자: 2022-06-16, 확정일자: 2022-05-16)이 등기되어 있으며, 이 권리는 '인수'로 표시되어 있습니다.

* 그러나, 물건명세서 및 주의사항에 따르면 2026년 1월 30일자로 해당 주택임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다.

* 이로 인해, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 채권 총액은 135,000,000원입니다.

* 따라서, 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 하남시 망월동의 중심상업지역에 위치하며, 지하철 5호선 미사역 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물은 2018년에 준공된 철근콘크리트 구조의 18층 건물이며, 본건은 그중 9층에 위치합니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적(18.72㎡)의 오피스텔이 2026년 3월에 7,400만원(10층) 및 7,800만원(6층)에 거래되었습니다.

* 이는 전용면적 약 18.72㎡ 기준, 3.95만원/㎡ ~ 4.17만원/㎡ 수준의 시세로 분석됩니다.

* 본 건의 전용면적 19.16㎡를 기준으로 환산 시, 현재 시세는 약 7,770만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(1억 1천 1백만원) 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 하남종합운동장이 있으며, 공원, 근린생활시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 5호선 미사역이 인근에 있어 서울 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 많아 배후 수요가 탄탄하며, 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 있었으나, 대항력 포기 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 관련 서류 및 계약 관계를 최종적으로 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 하남시 전역 아파트 용도 한정 등)에 따른 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가의 상당한 차이가 존재합니다. 감정가는 111,000,000원이지만, 최근 실거래가는 약 7,400만원 ~ 7,800만원 수준입니다. 이는 낙찰 시 시장가치와의 괴리로 인해 초기 투자금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 대항력 있는 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리상의 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 약 30~40% 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

* 이에 따라, 실거래가 수준을 기준으로 보수적인 입찰가 산정이 필요하며, 향후 시세 변동 가능성 및 투자 목적을 면밀히 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사역 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 깔끔한 명도 진행 가능.

* 주변 상업 및 주거 시설 발달로 인한 안정적인 임대 수익 기대.

* 최근 실거래가 대비 감정가 비율이 높아, 시세 차익을 통한 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 111,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 3월, 18.72㎡ 기준): 74,000,000원 ~ 78,000,000원

* 면적별 환산 시 예상 시세 (19.16㎡ 기준): 약 77,700,000원 ~ 80,000,000원

최근 실거래가와 본 건의 면적을 고려했을 때, 현재 시세는 약 7,800만원 내외로 판단됩니다. 감정가(1억 1천 1백만원)가 시세보다 높게 책정되었으므로, 시세 수준에서 안정적으로 입찰하는 것을 권장합니다. 인수되는 보증금이 없고 권리상이 깨끗하므로, 약간의 경쟁이 있을 수 있음을 감안하여 낙찰률 100% ~ 108% 수준을 목표로 할 수 있습니다.

* 안정적인 입찰 희망 시: 7,800만원 ~ 8,200만원

* 적극적인 입찰 희망 시: 8,200만원 ~ 8,800만원

본 물건의 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 크므로, 최종 입찰가는 시장 조사 결과 및 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

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