나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34699 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1148-2 중동대우마이빌2 6층620호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '신중동역' 서측 인근에 위치하며, 인근은 각종 상업시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구 15층 건물 중 6층 620호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2004.6.29)

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측, 동측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역,토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경34699 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)

1.2. 물건 현황

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층 620호

* 사용승인일: 2004년 6월 29일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 5.58㎡ (약 1.69평)

* 건물 면적 (전용면적): 32.08㎡ (약 9.70평)

* 토지/건물 일괄 매각

1.4. 매각 대상

* 해당 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 중동 1148-2, 중동대우마이빌2 6층 620호에 소재합니다.

* 본건은 지하철 7호선 '신중동역' 서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집한 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 본건은 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)에 해당합니다.

* 소로1류, 중로2류 등 포장도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 본건은 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 등의 토지거래에 대한 허가구역으로, 해당 기간 내에 매수하는 경우 관련 허가를 받아야 함을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (사건번호: 2025타경34699)입니다.

* 이 외 등기사항은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* * 주택도시보증공사(이능규)

* 보증금: 145,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 21일

* 배당신고일자: 2024년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을13)으로 등재되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 결과

* 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* HUG(주택도시보증공사)가 대위변제 후 채권회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보이며, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설 현황

* 본건이 위치한 신중동역 인근은 부천시의 핵심 상업 및 업무 지구로, 다양한 오피스, 상가, 금융기관, 편의시설이 집중되어 있습니다.

* 이는 임대 및 향후 재매각 시 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 지역 현황

* 본건이 속한 중심상업지역은 지역 내 주요 개발 축에 해당하며, 상권 활성화 및 꾸준한 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 준공 연도 및 구조

* 2004년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔 건물로, 총 15층 중 6층에 위치하여 층간 소음이나 저층부의 단점을 피할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 단지 주변으로 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 신중동역과의 접근성이 뛰어나 대중교통 이용 및 문화, 여가 활동에도 유리합니다.

5.3. 기타

* 본건은 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 장방형 평지의 토지에 안정적으로 배치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 이 기간 내에 본건을 취득하는 경우, 외국인 등 매수자는 사전에 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가받은 후에는 일정 기간 내에 해당 주택에 입주 및 실거주해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다.

* 매수인은 입찰 전 반드시 관할 관청에 문의하여 허가 요건, 절차, 의무사항 등을 상세히 확인하고, 본인이 허가를 받을 수 있는지 여부를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

* 비록 HUG의 임차권이 말소 예정이고 인수 보증금이 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG가 보증금을 지급하고 채권을 확보한 후 경매를 진행하는 일반적인 절차를 의미합니다.

* 낙찰자는 HUG의 말소 동의 확약서에 따라 권리 인수 부담은 없으나, 경매 절차와 관련하여 HUG의 확약 내용이 정확히 이행되는지 최종적으로 확인하는 것이 필요합니다.

6.3. 혐오시설

* 본건이 위치한 신중동역 인근은 활발한 상업 및 업무 지구이므로, 인접하여 특별한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

* 현재까지 확인된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 신중동역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 입지 조건과 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 자랑합니다. 2004년 준공으로 다소 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 건물 자체의 내구성은 확보되어 있으며, 주변 상권 발달에 따른 시세 상승 잠재력이 높습니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없다는 점은 투자 리스크를 크게 낮추는 요소입니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 허가 절차에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적이며, HUG 관련 절차에 대한 최종적인 확인이 요구됩니다. 이러한 부분들을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 신중동역 역세권, 부천시 중심상업지구 내 핵심 위치.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 임차보증금 및 부담이 되는 권리 없음.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업 및 업무시설 발달로 인한 높은 임대 수요.

* 지역 개발 잠재력: 중심상업지구로서의 지속적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 125,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025년 10월 ~ 2026년 3월):

* 95,000,000원 (2025.10.01)

* 100,000,000원 (2026.01.07)

* 101,000,000원 (2026.03.07)

* 최근 실거래가는 9,500만원에서 10,100만원 수준으로, 감정가 12,500만원보다 낮은 시세를 형성하고 있습니다.

* 인수되는 권리가 없고, 토지거래허가구역이라는 특수성을 감안할 때, 최근 실거래가 상단 또는 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 9,500만원 ~ 11,000만원

* 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 최근 거래 사례를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 변동, 그리고 가장 중요한 토지거래허가 취득 가능 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가 결정은 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.