나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34697 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 457-30 정원아트빌 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트, 단독주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 국철1호선 부천역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2004.11.16 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제4층 제402호로서, - 외 벽 : 벽돌 쌓기 및 일부 몰탈위 페인트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34697 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 457-30 정원아트빌 가동 4층402호

신주소: 경기도 부천시 원미구 신흥로40번길 13 (심곡동)

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 28.23㎡ (약 8.54평)

건물면적: 62.92㎡ (약 19.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2004년 (2004.11.16 사용승인)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 토지거래허가구역으로, 일반 매수자에게는 큰 문제가 없을 수 있으나 허가 절차 확인 필요. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련하여 추가적인 채무 관계 및 인수 조건 확인이 필수적임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천대학교 남측 인근입니다. 주변은 대상 물건과 유사한 형태의 다세대주택, 아파트, 단독주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 국철 1호선 부천역이 인근에 위치하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 2004년 11월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 지상 5층 건물 내 제4층 제402호입니다.

건물 외벽은 벽돌 쌓기 및 일부 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

3.2. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

3.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지와 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(부천대학교)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을구 11번 근저당권 (접수일자: 2022-09-29, 채권자: 이창훈, 채권금액: 104,000,000원)이 말소기준권리입니다.

4.2. 등기부 현황 요약

* 소유권이전: 박진석 (2005.10.28), 위광진 (2022.07.19, 매매 220,000,000원)

* 근저당권: 이창훈 (2022.09.29, 104,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 윤순희 (2024.07.16, 220,000,000원) - 말소 (전입 2022-06-20, 확정 2022-04-28)

* 압류: 중랑구 (2022.11.02), 부천시 (2024.10.31), 국민건강보험공단 (2025.10.24) - 모두 말소

* 가압류: 주식회사대한채권관리대부 (2023.03.29, 5,376,136원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.17, 220,000,000원) - 말소 (사건번호: 2025타경34697)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 12번 주택임차권등기 (윤순희)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 김다은

보증금: 500,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-07-23

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보가 미상입니다. 소액 임차인이지만, 배당받을 권리가 있는지, 미배당 시 인수 여부 등을 추가 확인해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤순희)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-20

확정일자: 2022-04-28

배당신고일자: 2024-07-16

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로, 대항력은 없으며 배당을 받는 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경 사항과 관련하여 정확한 인수 조건 등을 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 서진베스트빌 (2002년식, 전용면적 31.01㎡): 2026년 3월 7일, 83,000,000원

* 현대빌리지7차 (2000년식, 전용면적 71.1㎡): 2026년 3월 6일, 180,000,000원

* 삼성퍼스터빌 (2001년식, 전용면적 71.28㎡): 2026년 4월 5일, 235,000,000원

대상 물건은 2004년식, 전용면적 62.92㎡ (약 19.04평)의 다세대주택입니다.

비교 사례들을 볼 때, 유사 면적 및 연식의 건물들이 1.8억 원에서 2.35억 원 사이에서 거래되었습니다. 대상 물건은 이들보다 건축 연식이 최신이고 면적이 약간 작으므로, 시세는 약 1.8억 원에서 2.1억 원 범위로 추정됩니다.

5.2. 상권 특성

부천대학교 인근의 주거 밀집 지역 내 상가 혼용지대로, 소규모 근린생활시설이 혼합되어 있어 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 상업지구 및 대형마트(홈플러스), 백화점(현대백화점), 영화관(CGV) 등 다양한 편의시설이 있어 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 부천초등학교, 부천동초등학교 등이 있으며, 물건지 인근은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 의료시설: 종합병원 및 병의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다. 일반적인 매수인에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 관련 법규 및 절차를 사전에 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 채권/보증 인수 조건이 변경되었다는 점은 복잡한 채권 관계가 있음을 시사합니다. HUG와의 정확한 인수 조건, 추가 부담 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건 외 다른 부동산에도 동일한 담보가 설정되어 경매에 나왔을 가능성이 있습니다. 이 경우, 전체 담보물의 가치 및 채무 관계를 파악해야 합니다.

* 소액 임차인 (김다은): 대항력은 없으나, 보증금 50만원에 대한 배당 가능 여부 및 미배당 시 인수 가능성을 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천대학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 2004년 건축된 철근콘크리트 구조 건물로, 건물 상태는 직접적인 현장 확인이 필수적입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항이 존재하여, 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 HUG 측과의 인수 조건 조율이 중요하며, 소액 임차인 김다은 씨의 보증금 처리 방안도 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있으므로, 이 또한 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 부천역 역세권 주변의 다세대주택으로, 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 최근 유사 다세대주택의 매매 사례를 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익이 기대됩니다.

* 건축 연식이 2004년으로 비교적 최신에 속하여 리모델링 등을 통한 가치 상승 여력이 있습니다.

* HUG 및 공동담보 관련 리스크를 명확히 파악하고 인수 부담이 없다는 전제 하에, 추가적인 가치 상승을 노려볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 대상 물건(62.92㎡)의 적정 시세는 약 1.8억 원에서 2.1억 원 범위로 추정됩니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리 관계 및 잠재적 인수 조건, 토지거래허가구역 지정 등을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현장 방문 및 HUG 측과의 명확한 인수 조건 확인 후, 다음 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

(본 입찰가 범위는 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로 산정되었으며, 최종 입찰 결정 시에는 현장 답사, 법률 검토, HUG 관련 최종 협의 결과 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.)

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