나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34689 [1] 경기도 김포시 사우동 247-5 미래스타빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포, 사무실 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층~지상6층 건물 내 제5층 제501호로서 - 외벽 : 외장석재타일, 벽돌쌓기 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 현황 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한 해발 112.86m~371.43m 미만), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화예술과 협의), 장애물제한 표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포여자중학교, 김포고등학교), 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함)), 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의), 하수처리구역(사우처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과 문의), <추가기재> 본 증명은 간혹 전산오류로 인하여 사실과 다를 수 있으니 인허가나 토지거래 전 등 지역지구 등의 편입여부를 반드시 관계부서에 확인받으시기 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 다세대주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34689 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 사우동 247-5 미래스타빌 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 278,000,000원

* 토지 면적: 29.43㎡ (약 8.90평)

* 건물 면적: 49.11㎡ (약 14.86평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건 정보: 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포, 사무실 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층~지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽은 외장석재타일, 벽돌쌓기 등으로 마감되었고, 창호는 새시로 되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 현황 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 손 (전입일자: 2024-09-04, 대항력: 없음)

* 임차인: 이 (전입일자: 2025-06-10, 대항력: 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(현진호) (전입일자: 2021-10-13, 확정일자: 2021-09-06, 배당신고일자: 2023-10-18, 대항력: 없음)

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 양옥현 (2020-12-02)

* 소유권이전: 고완석 (2021-10-14, 매매 315,000,000원)

* 압류: 강서세무서장 (2022-09-13, 체납징세, 말소기준권리)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-01-03, 788,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-16, 315,000,000원, 인천지방법원 부천지원 2025타경34689, 말소)

* 주택임차권: 현진호 (2023-10-18, 315,000,000원, 말소) - 등기부상 말소 처리되었으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

3.4. 등기부채권 총액

1,103,000,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 명세서상 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 등기부상 말소 처리 및 인수 보증금 0원으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 김포여자중학교 인근에 위치하며, 공동주택, 상가점포, 사무실 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다. 주변에는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

4.2. 잠재적 상권

재정비촉진지구 지정으로 인해 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 김포여자중학교, 김포고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역 내 기본적인 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구

재정비촉진지구 지정은 장기적인 개발 이익을 기대할 수 있으나, 사업 진행 지연 또는 변경 등 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 계약 및 잔금 납부 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 고도지구(공항고도제한 해발 112.86m~371.43m 미만)

* 역사문화환경보존지역

* 장애물제한 표면구역, 진입표면구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 대상: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

이러한 도시계획 및 법적 제한사항은 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 전산 오류 가능성이 있으므로, 인허가나 토지거래 전 반드시 관계 부서에 확인받으셔야 합니다.

6.4. 건물 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 협조 부족으로 건물 내부 구조 확인이 불가하여, 실제 이용 상태와 공부상 현황 간 차이 가능성이 있으며, 입찰 전 반드시 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 사우동에 위치한 다세대주택으로, 2020년에 건축되어 비교적 신축에 해당합니다. 인근에 교육 시설이 있고 교통 여건도 양호한 편입니다. 그러나 재정비촉진지구 지정, HUG 인수조건 변경, 그리고 다양한 토지이용계획상 제한사항 등 잠재적 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 건물 내부 확인이 불가했던 점과 감정가 대비 최근 실거래가 분석 시 시세 차이가 크게 발생하는 점은 신중한 접근이 요구됩니다. HUG 관련 권리 관계는 물건명세서상 소멸되지 않는 것으로 기재되었으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 기본적인 상품성이 양호합니다.

* 재정비촉진지구: 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 교육 환경: 학교가 인접하여 실수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 약 1억 2천 4백만 원에서 1억 7천 5백만 원 사이로 나타났습니다. 본건의 건물 면적(49.11㎡)과 건축 연도(2020년)를 고려할 때, 현 시세 기준으로 적정 입찰가는 약 1억 3천 5백만 원에서 1억 5천만 원 수준으로 추정됩니다. 감정가(2억 7천 8백만 원) 대비 낮은 시세 형성 및 복합적인 권리 관계, 개발 관련 불확실성 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 16일, 45.32㎡, 6층, 1억 2천 4백만 원

* 2026년 6월 16일, 68.48㎡, 4층, 1억 7천 5백만 원

* 2026년 6월 11일, 34.13㎡, 2층, 7천만 원

* 본건 면적: 49.11㎡ (약 14.86평)

* 건축 연도: 2020년

* 추정 시세: 약 1억 3천 5백만 원 ~ 1억 5천만 원

* 예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.