나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34682 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-9 한강신도시세종헤르메스 10층1019호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상17층 내 10층 1019호로 외벽: 외장석재 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역 <수도권정비계획법> , 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법> , 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법> , 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부천지원 2025타경34682 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-9 한강신도시세종헤르메스 10층1019호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 21.55㎡ (약 6.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (확인 필요)

1.1. 입지조건

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* 위치: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 활발한 지역입니다. 구래역을 중심으로 상업지역이 발달해 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 김포골드라인 구래역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.

* 주변시설: 검색 결과, 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 이마트 김포한강점, 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부상 권리현황:

* 소유권보존: 2020-06-16

* 주택임차권: 김유진 (90,000,000원) - 2024-11-19 접수, 2022-11-18 전입, 2022-10-27 확정. (물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정. 대항력 없음 확인됨.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (90,000,000원) - 2025-10-16 접수 (말소기준권리)

* 말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34682) 등기부 (2025-10-16 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인 결과, 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김유진)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-18

* 확정일자: 2022-10-27

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용으로, 상세 확인 필요.

1.3. 상권분석

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* 본건이 위치한 김포시 구래동 지역은 신도시 개발과 함께 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔의 임대 수요로 이어질 수 있는 긍정적인 요인입니다. 구래역 일대는 김포한강신도시 내 최대 상업지역 중 하나로 발달했습니다.

* 대규모 아파트 단지와 인접해 있어 배후 주거 수요 또한 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 김포골드라인 구래역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 상업지역에 이마트 김포한강점, 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔 단지 내 또는 인근의 주거 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 입찰 전 HUG의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 이는 계약 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 김유진(HUG 관련)은 대항력이 없으며 보증금 90,000,000원에 대한 배당 신고를 하였으나, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임대 관계 확인 및 HUG와의 최종적인 인수 조건 조율 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 시장 변동성: 최근 부동산 시장 상황 및 금리 변동 등에 따라 향후 시세 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 경기도 김포시의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 주변 환경이 양호하여 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 다만, HUG 인수 조건 변경 및 임차권 관련 사항은 입찰 전 반드시 명확하게 확인하고 그 영향을 충분히 고려해야 합니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, HUG의 인수 조건이 구체적으로 어떻게 적용되는지에 따라 최종 투자 수익률이 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 구래역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업, 업무, 주거 지역이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* HUG 관련 이슈 해결 시: HUG 관련 위험 요소가 명확히 해소된다면, 시장가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례 분석 (2024년 1월~9월):

* 21.55㎡ 기준 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 거래되었습니다 [JSON 데이터].

* 평균 거래가는 약 87,670,000원 입니다.

* 감정가는 110,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

* 본건은 10층에 위치하여 층수 이점이 있으나, HUG 관련 인수조건 변경 및 임차권 관련 불확실성(해소된 것으로 보이나 확인 필요)을 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하면, 최근 실거래가 상단 범위 또는 약간의 프리미엄을 고려한 가격으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 : 95,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.