나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34703 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 335-16 더스테이뷰 나동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2018.10.26) 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형 토지로서 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~20 26.8.25.))입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34703 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 335-16 더스테이뷰 나동 5층502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 24.37㎡ (약 7.37평)

토지지분: 24.37㎡ (약 7.37평)

건물면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

건물지분: 36.98㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2018년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 제5층 제502호이며, 2018년 10월 26일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 '공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)'으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 4필지 일단의 사다리형 토지로서 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 대상 물건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역

제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))에 해당합니다.

참고: 부천시 전 지역이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이에 따라 외국인 등이 주택(다세대주택 포함)을 매입 시에는 해당 물건 소재지 구청장의 허가를 받아야 합니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (부평세무서장, 2023-04-05)

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 이에 따라 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025.10.17), 부천시 압류 (2023.07.06), 국민건강보험공단 압류 (2025.10.28) 등은 소멸됩니다.

인수되는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(주택도시보증공사)는 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 별도의 보증금이나 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-16, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 1,000,000원, 차임: 700,000원, 전입일자: 미상, 대항력: 없음)

* 주택도시보증공사 (홍석곤) (보증금: 189,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-23, 확정일자: 2022-02-17, 배당신고일자: 2024-04-03, 대항력: 없음)

등기부요약:

* 소유권보존 (2018-11-09)

* 공유자전원지분전부이전 (2019-02-15)

* 주택임차권 (을1, HUG, 189,000,000원, 2022-03-23 전입, 2022-02-17 확정) - 말소 예정 (HUG의 말소 동의 확약서 제출)

* 압류 (갑3, 부평세무서장, 2023-04-05) - 말소기준권리

* 압류 (갑4, 부천시, 2023-07-06) - 말소

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 189,000,000원, 2025-10-17) - 말소

* 압류 (갑6, 국민건강보험공단, 2025-10-28) - 말소

채권액 합계: 189,000,000원

3. 상권분석

주위환경: 해당 물건은 부천시 오정구 고강동의 주거 밀집 지역에 위치해 있습니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 근린생활시설도 분포하고 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

잠재적 상권: 단지형 다세대주택으로, 주거 목적의 상권으로 볼 수 있습니다. 주변 근린생활시설을 통한 생활 편의는 가능하나, 중심 상업지구와는 거리가 있습니다.

4. 생활정보

교육시설: "고강초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 장점입니다.

교통: 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립,다세대,빌라 시세 분석:

입력된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 다세대주택들의 시세는 다음과 같습니다. (2025년 12월 기준, 미래 시점의 자료이나 현 시세 참고용으로 활용)

* 월드하니타운 (2025.12.10, 37.28㎡, 100,000,000원): 약 268만원/㎡

* 성산주택 (2025.12.10, 43.56㎡, 136,000,000원): 약 312만원/㎡

* 행복빌 (2025.12.02, 57.51㎡, 225,000,000원): 약 391만원/㎡

비교 대상 물건 (36.98㎡)의 감정가는 200,000,000원 (약 541만원/㎡)으로, 최근 실거래가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 2019년 준공된 행복빌의 경우, 면적 대비 391만원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 해당 물건지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 외국인 또는 법인이 낙찰받을 경우, 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. (주택 토지 면적 6㎡ 초과 시)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 물건으로, '인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 HUG가 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 잔액을 청구하지 않겠다는 의미로 파악됩니다. 다만, HUG가 경매 절차에서 취득하는 가격 및 향후 HUG의 계획 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

감정가 대비 낮은 실거래가: 주변 유사 물건들의 실거래가 시세가 감정가 대비 현저히 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이나 되팔 때의 가격에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 물건지 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, HUG 관련 임차권 또한 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없습니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점과 외국인 토지거래허가구역 지정은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. HUG가 채권자로서 경매를 진행하였고, 보증금액이 감정가와 유사하다는 점에서 HUG의 입찰 참여 또는 가격 유도 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

교통 및 생활 편의: 주변에 버스정류장이 있고, 고강초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

명확한 권리 관계: 인수해야 할 부담이 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있어 안전한 투자가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,000,000원입니다. 그러나 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 신축 연도의 다세대주택 시세는 약 145,000,000원 (행복빌 3,912,400원/㎡ * 36.98㎡) 수준으로 나타납니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있으나, 채권자인 HUG의 보증금액(189,000,000원)을 고려할 때, 입찰 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

따라서, 현재 시세를 반영하고 HUG 채권액을 고려한 적정 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

시장 가격 상단 (행복빌 기준) : 약 145,000,000원

감정가: 200,000,000원

HUG 채권액: 189,000,000원

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 85% 수준이며, HUG의 채권액보다는 낮지만 시장 시세보다는 높은 금액으로, HUG의 회수 의지를 감안한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.