나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34757 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 172-8 가람맨션 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 원미구 약대동 소재 '약대초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대, 아파트 및 로변으로 근린상가 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2003-12-15 임. 외벽 : 드라이비트 등 내벽 : 타일, 페인트 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임. (* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 사다리형의 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 약 8m 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2동 3층 301호

사건번호: 부천지원 2025타경34757 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 172-8 가람맨션 2동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지 면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

건물 면적: 53.53㎡ (약 16.2평)

건물 사용승인일: 2003년 12월 15일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 토지거래허가구역, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부천시 원미구 약대동에 소재하는 '약대초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린상가 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 동측 및 남측으로 약 8m 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 기술보증기금 가압류 (2023년 10월 12일 접수, 등기부등본 갑3)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3 기술보증기금 가압류

* 갑4 경기신용보증재단 가압류

* 갑5 김낭겸 강제경매 (본건)

* 갑6 소상공인시장진흥공단 가압류

* 을3 주택임차권 (김낭겸, 135,000,000원) - 단, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금은 인수될 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 을구 3번 주택임차권 (김낭겸): 보증금 135,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* * 김 (김낭겸)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 10일

* 확정일자: 2020년 06월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 3번 임차권 등기. 배당금 전액 미변제 시 잔액 인수.

* * 김 (김낭겸) - 1차 보증금 증액분

* 보증금: 141,750,000원 (135,000,000원 + 6,750,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 10일

* 확정일자: 2022년 07월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 증액분 6,750,000원.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 김낭겸이 존재하며, 최소 135,000,000원의 보증금 또는 그보다 높은 금액(증액분 포함 시 141,750,000원)이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 약대동 일대는 주거지역으로, 다세대주택 및 아파트가 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: '약대초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 약대초등학교가 가까이 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의 시설: 로변 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 차량으로도 주요 도로 접근이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내에 해당 토지(면적 6㎡ 초과 시)를 취득하는 경우, 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 경매 낙찰 후 전매 시에도 허가 요건을 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 김낭겸의 보증금 135,000,000원(또는 증액분 포함 시 141,750,000원) 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 투자 위험 요소입니다.

* 건축 연도: 2003년식 건물로, 비교적 노후된 편에 속합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 약대동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다. 인근에 약대초등학교가 있고 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다. 신중한 권리분석과 인수 보증금에 대한 철저한 확인을 거친 후 투자를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 지역의 꾸준한 주거 수요: 약대동 일대는 비교적 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 잠재적 시세 차익: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 낙찰받을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 최소 인수 보증금 (참고): 135,000,000원

* 실질적 투자 가능 가치 (감정가 기준, 최소 인수 보증금 제외 시): 182,000,000원 - 135,000,000원 = 47,000,000원

주변 시세 및 낙찰가율, 그리고 인수 보증금의 정확한 금액을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 임차인의 총 채권액(보증금 증액분 포함 시 141,750,000원)이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 실질적인 총 지출액은 예상보다 높아질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 법원에 납부하는 금액이며, 총 실질 부담액은 (예상 입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* 투자자는 반드시 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 최종 인수 보증금액을 확정하고, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 빌라 매매 시세(json 데이터 참조)를 고려할 때, 금성아트빌(2003년식, 72.2㎡)이 18,500만원에 거래된 점과 본건 감정가 18,200만원을 종합하면, 보증금 인수 부담을 감안했을 때 상기 입찰가 범위는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시설 관련: 지도상 일반적인 주거 지역 및 초등학교 인근으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 최종 입찰 전 현장 조사를 통해 상세한 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.