나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34625 [1] 경기도 부천시 원미구 소사동 19-6 엘지주택 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 소재 경인선전철 소사역 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재 하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2003.06.24인 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층 건내 5층 504호로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 개별난방설비와 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남서측으로 노폭 약2미터 내외의 진입도로를 이용하여 출입 하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 일반철도(입체적 도시계획시설 결정(구분지상권) )(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(분도유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34625 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 소사동 19-6 엘지주택 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 27.22㎡ (약 8.2평)

건물면적: 38.06㎡ (약 11.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 소사동에 소재하며, 경인선 전철 소사역 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 고양세무서장의 압류 (2023.01.20. 접수, 등기부 갑8)

인수되는 권리:

* 구분지상권설정등기 (2014.09.16. 접수, 을구 1번): 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이 권리는 국토교통부(관리청)가 일반철도 관련하여 설정한 것으로, 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전현민 (주택도시보증공사 HUG 관련)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2022-09-28

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-11-27

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

말소 대상 권리:

* 주택임차권 (전현민, 을구 8번)은 말소 예정입니다.

* 압류 (고양세무서장, 갑8)는 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매개시결정 (인천지방법원 부천지원, 갑9) 역시 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 조양그랜드빌나동 (2001년식, 59.83㎡): 330,000,000원 (약 5,515,000원/㎡)

* 현대홈타운101동 (2002년식, 72.79㎡): 189,000,000원 (약 2,596,000원/㎡)

* 우암파크빌가동 (2002년식, 41.28㎡): 101,000,000원 (약 2,447,000원/㎡)

본 물건(전용면적 38.06㎡)의 감정가는 150,000,000원(약 3,940,000원/㎡)입니다.

가장 유사한 면적과 건축연도를 가진 우암파크빌가동(41.28㎡, 101,000,000원)과 비교했을 때, 본 물건의 감정가는 시장 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다. 특히, 인수되는 구분지상권 등의 특수 권리 요인을 고려할 때 감정가대로의 가치 판단은 재고가 필요합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조, 2003년 6월 24일 사용승인된 5층 건물 내 5층에 위치합니다.

내부 설비: 위생시설, 상하수도시설, 개별난방설비, 가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

인접 도로: 본 건물 부지는 남서측 노폭 약 2미터 내외의 진입 도로를 이용합니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 일반철도(구분지상권 저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 구분지상권: 국토교통부가 일반철도와 관련하여 설정한 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 사용 및 활용에 큰 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 조건 하에 별도의 허가를 받아야 합니다. 경매 진행 시기가 이 기간과 겹칠 경우 허가 절차에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 유사 면적의 실거래가 대비 본 물건의 감정가가 높아, 낙찰 후 추가적인 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 바로는 해당 물건 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 일반철도(경인선)가 인접해 있어 소음이나 진동 등에 대한 영향은 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 소사역 인근에 위치하여 교통이 편리한 다세대주택입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않고 인수해야 하는 구분지상권이라는 중대한 권리 제한이 존재합니다. 이로 인해 해당 토지의 활용 가치가 현저히 떨어질 수 있으며, 이는 부동산 가치에 큰 부정적인 영향을 미칩니다. 더불어 토지거래허가구역 지정, 감정가 대비 높은 시세 등 여러 부담 요인을 안고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통: 경인선 전철 소사역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건은 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이라는 매우 심각한 권리 제한이 존재하여, 그 가치를 정확히 산정하기 어렵습니다. 해당 권리의 구체적인 내용과 토지 활용에 미치는 영향에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

유사 면적의 실거래가(약 2,447,000원/㎡)와 감정가(약 3,940,000원/㎡) 간의 괴리, 그리고 인수되는 구분지상권으로 인한 가치 하락 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

권리 분석 및 시세 조사 결과, 인수되는 구분지상권의 부담을 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 100,000,000원

특히, 인수되는 구분지상권의 영향력을 고려하여 제시된 범위의 하단부(70,000,000원)에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.