나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4379 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 지3층비302호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "양촌역" 북동측 인근에 위치하고 부근은 상업용 및 업무용 근린생활시설,지식산업센터,오피스텔 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "양촌역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2020년 12월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건중 제지3층 제비302호로 외벽:복합판넬,강화유리 및 페인팅마감등 창호:샤시창호마감등

이용상태

공장(창고)으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단지 대체로 사다리꼴 모양의 토지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설(지원시설)의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측과 남측으로 로폭 약25m아스팔트,북측으로 로폭 약8m아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

6871-7번지:준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(저촉),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 6871-8번지:준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 6871-9번지:준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경4379 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 지3층비302호

용도: 공장 (창고)

감정가: 96,000,000원

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평) / 토지 지분: 13.3791㎡ (약 4.05평)

건물면적: 53.52㎡ (약 16.20평) / 건물 지분: 53.519㎡ (약 16.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 건축물 현황

건물명: 디원시티 지식산업센터

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제3층 제비302호

사용승인일: 2020년 12월 11일

주요 용도: 공장 (지식산업센터), 근린생활시설 (지원시설)

1.2. 토지 현황

총 3필지 1단지로 구성되어 있으며, 대체로 사다리꼴 모양의 토지입니다.

이용 상태: 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설(지원시설)의 건부지로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)에 속합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 대상(외국인 등) 및 용도(단독다가구아파트연립다세대)를 고려할 때 본건 물건 용도에는 직접적인 제한이 없을 것으로 판단됩니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

2. 입지조건

위치: 경기도 김포시 구래동 소재 "양촌역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 상업용 및 업무용 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.

교통:

* 인근 "양촌역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 차량의 진출입이 용이하며, 동측 및 남측으로는 로폭 약 25m, 북측으로는 로폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 하나은행의 근저당권에 의해 개시되었습니다.

말소기준권리: 2021년 4월 30일 접수된 하나은행 근저당권(채권최고액 88,800,000원)으로, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 배당신고일자: 2026년 1월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 김포한강신도시 택지개발지구 내 준주거지역에 위치하며, 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 집적된 상업 및 업무 중심지입니다.

"양촌역"이 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

다양한 지원시설 및 근린생활시설과의 연계성이 높아 비즈니스 활동을 위한 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 양촌역(도보 이용 가능 거리) 및 인근 버스정류장을 통한 편리한 대중교통망을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 주변 상업지구 내 마트, 병원, 식당, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거/업무 환경: 지식산업센터 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 현대적인 업무 환경이 잘 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 본 건의 용도(공장) 및 일반적인 매수 대상자를 고려할 때, 특별한 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

건물 외벽 마감재(복합판넬, 강화유리) 등은 건축 당시의 기술 수준을 반영하고 있습니다.

임대 관계 미상으로 명도 과정에서 특이사항 발생 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

건물 준공(2020년 12월 11일) 이후 5년이 경과하여, 향후 잠재적인 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동의 디원시티 지식산업센터 내 공장(창고) 물건으로, 양촌역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 뛰어나고 주변 상업 및 업무 인프라가 잘 갖춰진 입지적 강점을 지니고 있습니다.

전체 면적 53.52㎡(약 16.20평)의 소형 공장/창고로서 실사용 목적 또는 소규모 투자 상품으로 고려하기에 적합합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

김포한강신도시의 지속적인 개발 계획과 지역 경제 활성화 추세에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 환경: 지하철 양촌역 인근 역세권 입지로 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

성장 잠재력: 김포한강신도시 내 핵심 지역에 위치하여 지속적인 개발 및 가치 상승이 기대됩니다.

권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

용이한 명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 수월합니다.

실용성 및 투자성: 소형 면적으로 실사용 및 소액 투자가 모두 가능한 매력적인 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 96,000,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 향후 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 본건의 적정 가치를 판단해야 합니다.

현재 시장 상황 및 경매 참여 경쟁 구도를 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 입찰가는 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.