나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4164 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 540-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.10.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 김포시 통진읍 서암리 소재 ‘서암초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 세장형의 토지로서, 제조업소의 건부지로 이용중임. 일련번호 2 : 자루형의 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) 공히 :농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가), (나) 공히 : 경량철골구조 난연판넬지붕 1층 건물로서 외벽 : 판넬 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. 층고 : (가) - 4.9m, (나) - 4.4m

이용상태

기호 (가) : '제조업소'로 이용중임. 기호 (나) : '화장실'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 2 지상에 제시외 물건(비닐하우스 및 저온창고)이 소재하나, 구조, 용도, 이동의 용이성 등을 고려할 때 본건 토지에 미치는 영향이 미미한 바 토지만을 정상평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각
토지 지상의 제시외 비닐하우스 및 저장창고는 제외
목록 2. 토지는 농지취득자격증명 제출 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경4164 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신김포농업협동조합 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 개시결정 채권자로 확인됨)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 540-1

* 토지

* 용도: 공장 (기록상 농지 포함)

* 토지면적: 1646.00㎡ (약 498평)

* 건물

* 건물 (기호 가): 경량철골구조 난연판넬지붕 1층, 제조업소로 이용 중, 면적 132㎡ (약 40평), 층고 4.9m.

* 건물 (기호 나): 경량철골구조 난연판넬지붕 1층, 화장실로 이용 중, 면적 17.15㎡ (약 5평), 층고 4.4m.

* 총 건물 면적: 149.15㎡ (약 45평)

1.3. 감정가

* 총 감정가: 688,224,250원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 ‘서암초등학교’ 남동측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역으로, 일반적인 환경입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 기록 다수 확인됩니다.

* 말소기준권리: 신김포농업협동조합 근저당 (2019.04.30. 접수)

* 이후 근저당, 지상권, 가압류, 압류 등 다수 권리가 등기되었으나, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기 확인됩니다.

* 말소기준권리: 신김포농업협동조합 근저당 (2019.06.25. 접수)

* 토지와 유사하게 다수 권리가 등기되었으나, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배정숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2020-02-17

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위이므로 대항력 없음)

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 신김포농업협동조합의 근저당권 (토지: 2019.04.30., 건물: 2019.06.25.)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (가압류, 압류 등) 및 선순위 근저당권 (신김포농업협동조합)이 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 누락되어 있어 정확한 확인이 필요합니다. 다만, 을19번 근저당권 설정 이후의 지상권 설정 기록이 '말소' 처리된 점, 말소기준권리보다 후순위인 점 등을 종합적으로 고려할 때, 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 통해 재확인하는 것이 필수적입니다.

3.4. 권리분석 종합

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 이는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 약 588,575,764원입니다.

* 임차인은 대항력이 없으며 보증금/차임이 0원으로 확인되어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 제조업소, 창고, 농경지가 혼재된 산업 및 농업 복합 지역입니다.

* 주변에 유사한 용도의 공장, 창고 등이 다수 분포하고 있어 산업 활동이 이루어지는 지역으로 볼 수 있습니다.

* 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 상권 활성화보다는 산업 활동을 중심으로 형성된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 가장 가까운 편의시설로는 ‘서암초등학교’가 있으며, 이는 교육 시설 접근성을 나타냅니다.

* 주변이 농경지와 공장 등으로 이루어져 있어, 대형마트, 병원 등 생활 편의 시설 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 자차 이용 시 김포 시내 및 인근 지역 접근은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

* 목록 2번 토지는 농지로서, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환이 거부되고 전체 부동산에 대한 매각 불허가가 발생할 수 있습니다. 이는 매우 중요한 리스크 요인이므로, 반드시 사전 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 법규 및 제한사항

* 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 농업진흥구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법규 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 증축, 토지 이용 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 특히, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)에 해당하며, 제한보호구역(전방지역:25km, 위탁지역15m)으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 용도 제한이 있으며, 관련 문의 및 확인이 필요합니다.

* 검색 결과, 김포시 통진읍 서암리 일대는 과거 군사시설보호구역 해제 지역에 포함되기도 하였으나, 여전히 군사기지 및 군사시설 보호법 등의 규제를 받고 있습니다.

6.3. 제시외 물건 제외

* 토지 지상의 비닐하우스 및 저장창고는 본 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 등 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포시 통진읍에 위치한 공장 부지 및 건물로, 제조업을 영위하기에 적합한 입지를 가지고 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필수, 다수의 지역 지구 지정 등 법규적 제약 사항이 존재하므로, 이에 대한 사전 철저한 검토가 요구됩니다.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 또한 대항력이 없습니다.

* 토지 및 건물 면적에 비해 감정가가 높게 책정된 편이나, 실제 가치는 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김포시의 산업 및 물류 거점 확장 가능성을 고려할 때, 공장 부지로서의 잠재력은 있습니다.

* 제조업소 및 창고로 이용 가능한 건물과 토지가 일괄 매각되어 별도의 신축이나 개조 없이 즉시 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급이 가능하다는 전제 하에, 농림지역의 특성을 활용한 사업 계획 수립도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 688,224,250원

* 본 물건은 농지취득자격증명 제출 필수, 군사보호구역 지정 등 특수한 제한 사항이 존재하므로, 실제 경매에서의 낙찰가는 이러한 리스크 요인을 반영하여 결정될 것으로 예상됩니다.

* 경매 시장 상황, 본 물건의 실제 가치, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 법규 제약 여부, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 반응을 보며 입찰가를 조정하는 것을 권장합니다. (예상 입찰가 범위: 약 4억 8천만 원 ~ 5억 5천만 원)

* 단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 본 물건의 특수성을 감안하여 충분한 소명과 검토 후에 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.