나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4225 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 182-15 대흥아트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소재 "유한대학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 토지까지 제반 차량의진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕의 5층 공동주택 내 제2층 201호로서 외벽 : 장식벽돌 붙임 마감. 내벽 : 시멘트 몰탈위 벽지 등. 창호 : 알미늄 샷시 등. [건물사용승인일 : 2011.06.08]

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

기본적인 급·배수 설비,도시가스 설비,난방 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 본건이 소재하는 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재토지의 서측으로 포장중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경4225 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 182-15 대흥아트빌 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 17.72㎡ (약 5.36평)

* 건물면적: 29.04㎡ (약 8.79평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2011년 06월 08일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 공동주택 내 제2층 201호

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "유한대학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 유사한 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 소재 토지는 서측으로 폭 20m~25m의 중로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 중로1류에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 8월 18일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 48,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 이

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 180,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 10월 11일

* 배당신고일자: 2025년 11월 11일

* 대항력: 없음

* 분석: 임차인 이 씨는 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 매매 현황 (JSON 데이터 분석):

* 청산빌라 (1994년식, 36.36㎡): 2025년 12월, 100,000,000원 (약 275만원/㎡, 909만원/평)

* 삼성마이빌 (2003년식, 49.54㎡): 2025년 12월, 142,000,000원 (약 287만원/㎡, 947만원/평)

* 분석: 최근 거래된 유사 다세대주택들의 면적별 가격은 ㎡당 약 275만원~287만원, 평당 약 909만원~947만원 수준입니다. 본건의 감정가는 139,000,000원으로, 건물면적 29.04㎡ (8.79평) 기준 ㎡당 약 479만원, 평당 약 1581만원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 2011년 준공으로 비교 대상 주택들보다 신축이라는 점에서 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

* 상권 특성: "유한대학교" 인근 주거지역으로, 대학생 또는 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 일부 있을 수 있습니다. 근린생활시설과의 복합 지역으로 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건은 5층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 급배수, 도시가스, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 교육 및 편의시설: "유한대학교"가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축 상태: 2011년 준공된 철근콘크리트 구조물로, 비교적 최신 건물에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 허가 절차가 필요하며 거래 유동성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 제시된 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가가 최근 거래 사례 대비 평당 가격이 높게 책정되었습니다. 실제 입찰 시 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

* 건물 노후화: 2011년식 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2011년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건입니다. "유한대학교" 인근에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 다만, 감정가가 주변 유사 부동산의 최근 시세보다 높게 책정된 점은 주의해야 할 부분입니다. 토지거래허가구역 지정 기간도 확인하여 향후 거래 계획에 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2011년 준공으로 건물 연식이 비교적 짧아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 명도 및 소유권 취득에 문제가 없습니다.

* 잠재적 임대 수요: 대학교 인근이라는 점을 고려할 때, 소형 주택에 대한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 시세는 평당 약 900만원~950만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 면적(8.79평)과 비교 대상의 최신 건물(2003년식)의 가격(1.42억원)을 고려하여 보수적으로 산정할 때, 현재 시세 기준 가치는 약 8,500만원 ~ 9,500만원 수준으로 판단됩니다.

다만, 감정가(1억 3,900만원)와의 차이가 크므로, 입찰 시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 적정 가치를 재확인하는 것이 필수적입니다. 감정가를 상회하는 적극적인 입찰보다는, 시세에 근거한 합리적인 가격으로 접근하는 것이 현명합니다.

본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.