나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34649 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-2 조양그랜드맨션 라동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 괴안동 소재 '부안초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대, 단독 및 로변으로 근린상가 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 4층 건물이며 사용승인일은 2001-04-03 임. 외벽 : 석재 타일 등 내벽 : 타일, 페인트 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임. (* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지이며 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 6m 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34649 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 민OO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-2 조양그랜드맨션 라동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

토지면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

토지지분: 36.54㎡ (약 11.05평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

건물지분: 59.74㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축연도: 2001년 4월 3일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물

외벽: 석재 타일 등

내벽: 타일, 페인트 등

창호: 삿시창

1.4. 토지 이용 정보

형상 및 이용상태: 가장형의 토지이며 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 북측으로 약 6m 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부천시 괴안동 소재 '부안초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 단독주택 및 로변 근린상가 등이 소재하는 주택지대임 [cite: 감정평가서요약]. 괴안동은 1호선 역곡역과 경인로를 중심으로 서울 및 인천으로의 접근성이 우수하며, 최근 옥길지구와 항동지구 개발로 버스 교통도 확충되었습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임 [cite: 감정평가서요약]. 또한, 수도권제1순환고속도로 시흥IC, 범안로, 부광로 등을 통해 타 지역으로의 이동도 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2011년 12월 16일 접수된 주식회사 코스틸의 근저당권(을6)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건의 매각물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 주택임차권 등기(민유희)가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 민

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 4월 28일

* 확정일자: 2011년 3월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 110,000,000원

임차인 민 은 대항력이 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금 110,000,000원은 배당으로 전부 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

3.4. 등기부요약

* 소유권 보존: 2001-04-09 (조향균)

* 소유권 이전: 2001-05-19 (김연옥)

* 소유권 이전(증여): 2003-03-21 (김진영)

* 주택임차권: 2025-09-25 (민유희, 보증금 110,000,000원, 인수)

* 근저당권: 2011-12-16 (주식회사 코스틸, 100,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 2023-05-01 (중소기업은행, 312,567,181원, 말소)

* 가압류: 2023-07-04 (중소기업은행, 8,766,092원, 말소)

* 강제경매: 2025-10-14 (민유희, 110,110,500원, 말소)

총 등기부채권액: 531,333,273원

4. 상권분석

4.1. 주변 시장 동향

본건은 주택지대 내에 위치하며, 인근에 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약]. 최근 부천시 괴안동 일대의 다세대주택 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월, 36.36㎡ 면적의 다세대주택이 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월, 29.51㎡ 면적의 다세대주택이 20,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월, 49.54㎡ 면적의 다세대주택이 142,000,000원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

4.2. 단지/건물 정보

입력된 JSON 정보 중 '조양그랜드맨션'과 직접적으로 일치하는 정보는 없습니다. 다만, 괴안동 일대의 다른 다세대주택 실거래 사례를 통해 시세를 파악할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 부안초등학교, 부천동중학교, 부천동여자중학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 역곡남부시장, 홈플러스, 부천스타필드, 가톨릭대학교 부천성모병원, 부천세종병원 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

5.3. 주변 녹지 및 환경

부천시 괴안동 인근에는 남부수자원생태공원, 옥길동 기찻길 등 휴식 및 산책을 즐길 수 있는 공간이 있습니다.

5.4. 혐오시설 여부

부천시에는 대장동 자원순환센터(쓰레기 소각장)가 있으나, 이는 본건 소재지로부터 상당 거리가 떨어져 있으며, 지역 내에서 문화예술공간으로 재탄생하는 등 긍정적인 방향으로 활용되고 있습니다. 현재 검색된 정보 상 본건과 직접적으로 인접하거나 악영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등이 주택을 매수할 경우 허가를 받아야 합니다. 일반적인 토지거래허가구역의 경우, 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 있으며, 이를 위반 시 이행강제금 등이 부과될 수 있습니다. 본건은 다세대주택으로, 매수자가 거주할 경우 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 투자 목적의 경우 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 보증금 110,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 부안초등학교가 인접해 있고, 역곡역을 통한 서울 및 인천 접근성도 좋습니다. 건물은 2001년에 건축되어 연식이 있으나, 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도보 통학 가능한 초등학교 인접 (부안초등학교).

* 역세권(1호선 역곡역) 및 주요 도로망 접근성 우수.

* 주변 편의시설(시장, 병원, 쇼핑몰 등) 이용 편리.

* 괴안동 일대의 재개발 및 도시 정비 사업 진행 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료를 분석해 보면, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 100,000,000원에서 142,000,000원 사이에서 거래된 사례가 있습니다. 특히 49.54㎡ 면적이 142,000,000원(약 286만 원/㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 면적(59.74㎡) 대비 예상 시세는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 110,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 따라서 총 매입 비용(예상 입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 보증금 인수액을 고려하여 다음과 같이 산정됩니다.

* 예상 총 취득 비용 목표: 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 (시세 및 감정가 고려)

* 인수 보증금: 110,000,000원

이를 바탕으로, 예상 입찰가:

약 50,000,000원 ~ 60,000,000원

본 입찰가는 인수 보증금 110,000,000원을 포함한 총 취득 비용이 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에 있도록 보수적으로 산정한 것입니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 임차인과의 협의 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.