나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12798 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 및 도시형생활주택(단지형다세대 주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(가산동 142-20) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). (가산동 142-56) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간 :2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 남윤지의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12798 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제5층 제503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 295,000,000원

* 토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

* 토지지분: 11.119㎡ (약 3.36평)

* 건물면적: 34.88㎡ (약 10.56평)

* 건물지분: 34.88㎡ (약 10.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (정보 제공되지 않음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역"과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제5층 제503호이며, 외벽은 석재붙임마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지로 이루어진 사다리형 토지이며, 현재 근린생활시설, 업무시설 및 도시형생활주택(단지형다세대 주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: (가산동 142-20) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접합) 등이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 등으로 지정되어 있습니다. (가산동 142-56) 또한 유사한 용도지역 및 제한사항을 포함하고 있습니다.

* 주변 환경: 금천구 가산동 142-20 일대는 주로 오피스텔, 사무실, 상가 및 주거 시설이 밀집한 지역으로, 대규모 산업단지 및 업무지구와 인접해 있어 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12798) 등기부채권 총액 294,000,000원.

* 등기부현황:

* 소유권보존: 최용수 외 2명 (2021-06-14)

* 공유자전원지분전부이전: 이주현 (2022-11-22) - 매매

* 주택임차권: 남 (2024-11-05, 294,000,000원) - 말소 대상. 전입 2022-10-26, 확정 2022-09-30.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-23, 294,000,000원) - 말소기준권리.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (남 승계)

* 보증금: 294,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-26

* 확정일자: 2022-09-30

* 배당신고일자: 2024-11-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-12

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-12

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 주요 조건: 임차인 남 의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 가산동은 서울 서남권의 주요 업무 및 산업 단지 배후 지역으로, 다양한 오피스텔, 지식산업센터, 상업 시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

* 인근 가산디지털단지역을 중심으로 교통이 편리하고, 주변에 대규모 쇼핑몰, 금융기관, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 직주근접성이 우수합니다.

* 다수의 사업체가 위치해 있어 오피스텔 임대 시장에서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 가산동주민센터, 대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 주변이 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

* 건축물: 2021년 준공된 벨리지움 오피스텔로, 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 이 , 조 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이들의 권리 관계 및 명도에 대한 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 임차인 남 의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨에 따라, 해당 조건이 원만히 이행되지 않을 경우 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 대상, 용도 제한 등)

* 공동담보: 공동담보로 묶여 경매가 진행되었으므로, 다른 담보물의 상황이 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, 현재 제공된 정보로는 구체적인 영향 파악 어려움)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 핵심 업무지구에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건은 우수합니다. 최근 거래 사례 및 감정가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 투자가 가능할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 2명과 HUG 관련 조건부 매각 등 권리 관계 및 명도에 있어 복잡한 요소가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 입지로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 유지보수 용이.

* 업무지구 내 오피스텔로 안정적인 임대 수익 기대.

* 부동산 강제 경매로, 채권자의 경매 신청에 따른 매각 진행.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔 실거래가는 약 289,000,000원에서 294,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 295,000,000원입니다.

권리 관계의 복잡성(대항력 있는 임차인 2명, HUG 관련 조건)과 향후 명도 비용 및 기간을 고려하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 약 275,000,000원에서 285,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (인수 보증금은 0원으로, 직접 인수되는 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.