나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52088 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 508-14 티에스빌딩 5층502호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선"구산역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)큰크리트(평스라브)지붕 지상 8층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2019.10.08) 외벽: 외장용 석재붙임 마감등, 창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 너비 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역 (토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)),토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경52088 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 갈현동 508-14 티에스빌딩 5층502호

1.3. 용도

근린주택 (건축물현황상 제2종근린생활시설, 공동주택(다세대주택) 복합 용도)

1.4. 감정가

265,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 14.38㎡ (약 4.35평)

* 토지지분: 14.376㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

* 건물지분: 29.94㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "구산역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 건물 구조 및 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)큰크리트(평스라브) 지붕 지상 8층 건물 내 제5층 제502호

* 사용승인일: 2019년 10월 08일

* 외벽: 외장용 석재붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호 마감

2.4. 토지 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

본 건 토지 북측으로 너비 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

2.6. 주변 환경 및 토지이용계획

* 주위 건물: 다세대주택, 단독(다가구)주택, 아파트, 근린생활시설 등 혼재

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도 (기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* (참고) 허가대상 용도 아파트 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. (본건과 직접적인 관련성은 낮을 수 있음)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52088)

* 등기부상 접수일자: 2025년 10월 22일

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 별도의 명시된 권리 없음.

3.3. 인수되는 권리 (잠재적 인수 부담)

* 임차인 이종민: 대항력 있음, 보증금 0원.

3.4. 말소될 권리

* 소유권보존 (이태순)

* 소유권이전 (이범섭)

* 주택임차권 (박채영, 보증금 225,000,000원) - HUG 인수조건 변경 및 말소 조건

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 압류 (국민건강보험공단)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 박채영 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 07일

* 확정일자: 2022년 08월 11일

* 배당신고일자: 2024년 09월 13일

* 대항력: 없음.

* 비고: 물건명세서상 '임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'되어 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 조건 불이행 시 확인 필요.

* 임차인: 이종민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 03월 27일

* 확정일자: 없음

* 대항력: 있음.

* 비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 진행 시 추가적인 확인 및 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원 (명시된 임차인 중 인수될 보증금 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 소재한 은평구 갈현동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역임.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 현대빌리지 (갈현동 481-19, 1994년 건축, 46.47㎡): 2026년 5월, 235,000,000원 (약 505.7만원/㎡)

* (275-154) (갈현동 275-154, 1986년 건축, 49.97㎡): 2026년 5월, 190,000,000원 (약 380.2만원/㎡)

* 창성빌라(507-2) (갈현동 507-2, 2001년 건축, 71.91㎡): 2026년 5월, 330,000,000원 (약 458.9만원/㎡)

본 건(티에스빌딩 5층 502호)은 면적 29.94㎡, 2019년 사용승인된 건물로, 유사 면적의 주변 연립/다세대 주택 시세를 단순 비교하면 약 1억 1천만 원 ~ 1억 6천만 원 범위로 추정됩니다. 하지만 본 건은 주변 대비 신축 건물이라는 점에서 상대적으로 높은 가격 형성 가능성이 있습니다. 감정가는 265,000,000원으로, 주변 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 선정고등학교 인근

* 교통시설: 지하철 6호선 구산역 및 버스정류장 인접

* 편의시설: 근린생활시설 혼재 지역으로 일반적인 편의시설 접근 용이

5.2. 주거 환경

주거 밀집 지역으로 조용한 주거 환경 예상. 지하철역 인접으로 대중교통 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 이종민은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 명도 진행 시 법적 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 필요 조건이 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

6.3. HUG 인수조건 변경

* 주택도시보증공사(박채영) 관련 임차권은 말소 조건부 매각으로 진행되나, 해당 조건이 충족되지 않을 경우 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 높은 감정가

* 주변 실거래가 대비 감정가가 높아, 낙찰가율이 예상보다 낮아질 수 있습니다.

6.5. 건물 층간 소음 및 생활 방해

* 다세대주택 및 근린생활시설 복합 건물 특성상 층간 소음, 상가 이용으로 인한 생활 방해 등의 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물 내 구분 점포 겸 주거용 공간으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리관계상 말소기준권리보다 선순위는 없으나, 대항력 있는 임차인(이종민)이 존재하여 명도 과정에서의 잠재적 리스크가 있습니다. HUG 관련 임차권은 조건부 말소 처리될 예정으로 보입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 투자 시 신중한 접근이 필요하며, 토지거래허가구역 지정 여부도 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 상품성이 양호할 수 있음.

* 지하철 6호선 구산역 인근으로 교통 편의성이 좋음.

* 주거 및 근린생활시설 복합 용도로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 265,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 주변 유사 면적(약 30㎡)의 최근 실거래가(2026년 5월 기준)는 약 1억 1천만 원 ~ 1억 6천만 원 범위로 추정됩니다. (단순 면적 환산 기준)

* 투자 의견: 본 건은 감정가 265,000,000원에 비해 주변 시세가 낮은 편이며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)에 대한 명도 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준인 1억 6천만 원 ~ 1억 8천 5백만 원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.