나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513282 [1] 인천광역시 서구 신현동 304-1 루원시티 대성베르힐 107동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 "신현중학교" 북측 인근에 위치하고 부근은 아파트단지,상업용 및 업무용 근린생활시설,학교,공원 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "가정역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2017년 9월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건중 제5층 제504호로 외벽:석재붙임 및 콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비등되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 사다리꼴 모양의 토지로 아파트의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽의 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,지구단위계획구역(2025-07-28),중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(인천가정 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역 (인천서부교육지원청평생교육건강과문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역 (인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,과밀억제권역(2025-05-20) <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513282 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 신현동 304-1 루원시티 대성베르힐 107동 5층504호

* 용도: 아파트

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 49.73㎡ (약 15.04평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 590,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 물건 요약

* 건축물 사용승인일: 2017년 9월 27일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 5층 504호

* 주요 마감: 외벽: 석재붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샤시창호 등

* 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 위생설비, 상하수도설비, 승강기, 주차장, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 "신현중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 "가정역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 단지 정보

* 아파트명: 루원시티 대성베르힐

* 총 동수: 12동

* 총 세대수: 1147세대

* 최고층: 25층

* 주차 대수: 총 1425대 (지하 1414대, 지상 11대 - *제공된 정보의 수치에 일부 차이가 있을 수 있습니다*)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2017-10-19: 소유권 보존 (디에스종합건설주식회사)

* 2018-02-14: 소유권 이전 (김영민)

* 2019-08-13: 근저당권 (한국자산관리공사, 333,500,000원) - *말소기준권리로 명시되었으나, '말소' 처리됨*

* 2022-02-22: 근저당권 (주식회사더파이널스대부, 357,600,000원) - *말소*

* 2025-10-21: 임의경매개시결정 (비엔케이캐피탈, 321,799,085원) - *말소*

* 2026-01-16: 근저당권부채권근질권 설정 (주식회사아이엠캐피탈, 357,600,000원) - *말소*

* 등기부채권 총액: 691,100,000원 (제공된 '말소' 처리된 권리들 기준 합계)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건에 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 권리 분석 결과

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적으로 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다.

* 그러나 제공된 등기부 요약에서 말소기준권리(한국자산관리공사 근저당)가 '말소'로 표시되어 있고, 임의경매 개시 결정 또한 '말소'로 표시된 점은 실제 경매 진행 시 반드시 추가 확인이 필요한 중대한 사항입니다.

* 현재 정보만으로는 모든 선순위 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 법원 집행 문건을 통해 최종 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

* 본 보고서에서는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 실시간 정보 검색이 불가하여 주변 상권에 대한 상세 분석 및 혐오시설 유무 파악이 어렵습니다.

* 제공된 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 아파트 단지, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 감정평가서 요약에 따라 주변에 상업용 및 업무용 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 북측 인근에 "신현중학교"가 위치하며, 토지 이용계획상 "상대보호구역"으로 지정된 교육 시설이 존재합니다.

5.3. 공공 시설

* 주변에 공원이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본 건은 토지거래허가구역에 해당하며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 허가 절차 및 요건을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 권리분석상 특이사항

* 등기부등본상 말소기준권리가 '말소'로 표시된 점은 경매 절차의 투명성과 낙찰 후 권리 인수에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 법원 집행관실 등을 통해 말소기준권리 및 낙찰 후 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 기타

* 건물 사용승인일이 2017년으로, 신축 아파트는 아니므로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 루원시티 대성베르힐에 위치한 아파트로, 신현중학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 가정역 및 버스정류장 접근성이 양호하며, 단지 내 편의시설 및 주차 공간이 충분한 편입니다.

* 최근 거래 사례를 고려할 때 시세 수준이 안정적으로 형성되어 있으며, 감정가 대비 투자 가치를 검토할 수 있습니다.

* 다만, 권리분석 상 말소기준권리의 '말소' 표기는 법원과의 면밀한 소통 및 확인을 요구하는 중대한 사안입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 및 조건도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 신현동의 준수한 주거 입지 및 편의시설 접근성.

* 2017년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 (신축 아님).

* 가정역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 최근 실거래가 수준을 고려한 시세 안정성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 전용면적 약 84.97㎡ ~ 84.98㎡ 아파트가 2026년 6월 기준 5억 7천만원 ~ 5억 7천 8백만원 범위에서 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 5억 9천만원으로, 최근 거래가 대비 다소 높게 책정되어 있습니다.

* 본 건은 5층으로, 최근 거래된 12층 및 13층보다는 층수 이점이 적으나, 유사 면적대의 최근 거래가 범위를 고려하여 시세를 판단할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 5억 8천만원 ~ 5억 9천만원 범위에서 결정될 것으로 보입니다.

* 권리분석 상 불확실한 부분에 대한 명확한 확인 후, 보수적으로 접근 시 5억 8천 5백만원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* (인수 보증금 0원 제외)

* 예상 입찰가: 585,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.