나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513233 [1] 인천광역시 중구 중산동 1880-2 영종하늘도시한신더휴2차 105동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 중구 중산동 소재 '인천하늘초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '영종하늘도시한신더휴2차' 105동 제3층 제305호로서, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 16층건중 3층 305호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

상·하수도 설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지를 '아파트'부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 '하늘대로' 및 단지내 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2016-11-07)(접합),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2013-07-17)(하늘초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-17)(하늘초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경513233 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 중구 중산동 1880-2, 영종하늘도시한신더휴2차 105동 3층305호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

454,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 65.71㎡ (약 19.88평)

* 토지지분: 65.71㎡ (약 19.88평)

* 건물면적: 74.75㎡ (약 22.62평)

* 건물지분: 74.75㎡ (약 22.62평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

* 토지거래허가구역

* 유동화물건

1.10. 아파트 정보

* 아파트명: 영종하늘도시 한신더휴2차

* 주소: 인천광역시 중구 중산동 1880-2

* 관리사무소 연락처: 032-751-9317

* 사용승인일: 2024년 01월 17일

* 동수: 12개동

* 세대수: 870세대

* 총면적: 92,565.375㎡

* 주차대수: 1,113대 (지하 1,105대, 지상 8대)

* 최고층: 22층, 최저층: 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

1.11. 건축물표제부 요약

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕, 16층 건물 중 3층 305호

* 주용도: 공동주택 (아파트)

* 준공일: 2024년 01월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 중구 중산동 소재 '인천하늘초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반 교통 상황은 양호함. 북서측으로 '하늘대로' 및 단지 내 도로를 통해 접근 가능함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 경제자유구역

* 상대보호구역 (하늘초등학교)

* 절대보호구역 (하늘초등학교)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 토지거래허가구역, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음 (개요: 해당 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-08

* 대항력: 없음

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2024-03-18)

* 갑2: 소유권이전 (김지선, 2024-05-07, 매매)

* 을1: 근저당권 (국민은행, 378,400,000원, 2024-05-07)

* 갑3: 가압류 (삼성카드, 13,672,551원, 2024-09-11)

* 갑4: 가압류 (인천신용보증재단, 27,826,684원, 2024-10-22)

* 갑5: 가압류 (신한카드주식회사, 5,423,346원, 2024-11-08)

* 갑7: 임의경매 (유케이제십일차유동화전문, 367,775,651원, 2025-10-20)

3.4. 총 권리분석

등기부채권 총액: 425,322,581원 (근저당 378,400,000원 + 가압류 13,672,551원 + 27,826,684원 + 5,423,346원 + 임의경매 367,775,651원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 인근은 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설이 함께 조성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함. 대규모 상업 지구와의 연계성은 다소 부족하나, 지역 내 소비 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 인천하늘초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능하며, 교육 환경이 우수함.

* 상업 및 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 인접한 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 영종도 지역 개발 과정에서 발생하는 간척지나 과거 유적지 등이 존재할 수 있으나, 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 함. 외국인 토지 거래 허가 구역으로도 지정되어 있어, 외국인 투자자는 추가적인 허가 절차가 필요함 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화전문회사(AB) 등이 보유하고 있음을 의미하며, 일반적인 물건과 다른 관리 및 처분 절차가 있을 수 있음.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축에 대한 제한 사항이 있을 수 있음.

* 특히 '상대보호구역' 및 '절대보호구역'으로 지정된 지역이 있어, 교육 환경 보호를 위한 건축 제한이 존재함.

6.4. 미반영된 시설 문제

영종하늘도시 내에 10년 이상 가동되지 않고 방치된 생활폐기물 자동집하시설(크린넷) 문제가 있으며, 이로 인한 장기적인 유지보수 비용 발생 가능성 및 주민 불편이 제기되고 있음. 이는 지역 전반의 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 영종하늘도시 내 신축 아파트로, 하늘초등학교 인접 및 단지 내 편의시설을 갖추고 있어 실거주 요건이 양호함. 신축 단지임에도 불구하고 감정가는 4억 5천만원대이나, 최근 실거래가 정보 및 유사 면적/층수 대비 가격을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있음. 특히, 토지거래허가구역 및 유동화 물건이라는 특이사항과 더불어, 영종도 지역의 장기적인 개발 잠재력 및 부정적인 이슈(폐기물 집하시설 문제 등)를 종합적으로 고려하여 접근해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 준공된 신축 단지로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설 이용 가능.

* 우수한 교육 환경: 인천하늘초등학교 초품아 단지로, 자녀가 있는 가구에 매력적.

* 미래 가치: 영종도 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충(제3연륙교 등)으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 양호한 교통 환경: 주요 도로 접근성이 좋아 차량 이용 시 이동이 편리함.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 454,000,000원이나, 최근 실거래가 정보 (84.76㎡ 기준 408,460,000원, 2025년 11월 거래 예정) 및 유사 면적(74.75㎡)을 고려할 때, 직접적인 비교는 어렵지만 감정가 대비 시장 현실을 반영한 가격 전략이 필요함.

주변 아파트 시세 분석 결과, 해당 면적의 아파트 거래가는 3억 후반에서 4억 중반대에 형성되어 있는 것으로 파악됨.

현재 경매 물건의 감정가가 454,000,000원인 점을 감안하면, 보수적인 접근으로는 감정가의 90%~95% 수준을 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 408,600,000원 ~ 431,300,000원 (감정가의 약 90% ~ 95%)

이는 최근 거래 사례 및 시장 상황을 고려한 잠정적인 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 유사 물건의 낙찰가율, 경매 시점의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 제시된 범위 내에서 전략적 판단이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.