나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512830 [1] 인천광역시 계양구 갈현동 131 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.10.31

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 인천광역시 계양구 갈현동 소재 '갈현교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 제조시설, 축사, 농경지 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 기호(1, 4)는 2필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 '동물및식물관련시설' 건부지로 이용 중 이고, 기호(2)는 부정형 토지로서, '부속토지'로 이용 중이며, 기호(3)은 부정형 토지로서, '도로'임. 2) 인접 도로상태 본건 남서측으로 공히 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용 중임. 3) 도시계획 및 기타 공법상 제한사항 기호(1, 2, 4)는 공히 자연녹지지역(2025-09-04), 가축사육제한구역(2025-09-04)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2025-09-04)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(2025-09-04)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2024-06-20)<한 강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)이며, 기호(3)은 자연녹지지역(2025-09-04), 집단취락지구, 도로(2025-09-04), 가축사육제한구역 (2025-09-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2025-09-04)<개발제한 구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(2025-09-04)<군 사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역(2024-06-20)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. )임. 4) 공부와의 차이 기호(1, 4)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '전기타' 이며, 기호(2)의 공부상 지목이 '답' 이나, 현황 '부속토지"임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 기호(5)는 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2003.01.27) 외벽: 판넬잇기 등 마감, 창호: 새시 창호 등임. 기호(6)은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2003.01.27) 외벽: 판넬잇기 등 마감, 창호: 새시 창호 등임. 2) 이용상태 공히, 공장으로 이용 중임. 3) 위생 및 기타 설비 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음. 4) 공부와의 차이 공히, 건축물대장상 '동물및식물관련시설(버섯재배사)'로 등재되어 있으나, 현황 '공장'으로 이용 중이며, 기호(6) 부속건축물(화장실)은 현황 '멸실'임. 5) 기타 기호(5), 기호(6)의 일반건축물대장은 위반건축물(도정-8001(2004.08.25.)호에 의거 위반건 축물 표기-위반내역 : 무단용도변경【버섯재배사 → 공장(박스제작)등 】)로 등재되어 있으 니, 경매진행시 참고 바람.

기계/기구의 현상

본건 기계기구의 현상 및 관리상태는 보통이며, 기계기구(7-1) 및 기계기구(7-3)은 소재 불명임.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

본건 지상에 후첨 '지적도 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물㉠~㉣이 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 목록 제40호, 제27호, 제21호, 제28호 포함(감정평가서 참조), 제시외 건물 포함
2. 목록1,2,4 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3. 목록 1,4 지상에 제시외컨테이너(사무실)가 소재하나 이동이 가능하여 평가에서 제외(감정평가서 참조)
4. 목록 5,6에 소재하는 제시외기계기구는 평가에서 제외(감정평가서 사진 참조)
5. 목록 5,6은 건축물대장상 '동물및식물관련시설(버섯재배사)'로 등재되어 있으나 현황 '공장'으로 이용중이며, 목록6의 부속건축물(화장실 5.25㎡)는 현황 '멸실'되었음
6. 목록5,6의 제시목록상 소재지는 '갈현동 131'이나 일반건축물대장상 소재지는 '갈현동 131, 131-3'으로 기재되어 있음
7. 목록 5,6은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(위반내역 : 무단용도변경[버섯재배사 - 공장(박스제작)등])
8. 기계기구 기호(9-1, 9-2, 9-3)은 기호(7-1, 7-2, 7-3)과 중복이며 기호(10-1)은 기호(8-1)과 중복이며, 기호(7-1, 7-3)은 소재불명으로 평가에서 제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경512830 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 갈현동 131번지이며, 용도는 건축물대장상 동물 및 식물 관련시설로 등재되어 있으나 현황은 공장으로 이용 중입니다.

감정평가액은 1,951,635,400원입니다.

토지 면적은 총 2926.00㎡ (약 885.1평)이며, 건물 면적은 994.00㎡ (약 300.7평)입니다. 건물 제시외 면적은 79.20㎡ (약 23.9평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

채권자는 유진판지주식회사이며, 유동화 물건, 중복 사건, 공동담보, 위반건축물 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 갈현동 소재 '갈현교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 제조시설, 축사, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

물건 남서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용하고 있습니다.

토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 재산권 행사 및 토지 이용에 대한 공법상 제한이 많습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2004년 8월 5일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)으로, 본 경매로 인해 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 약 26억 4494만원에 달합니다.

임차인 현황으로는 ㈜지산포장, 강수희 씨가 보증금 2천만원, 차임 0원이며 2025년 7월 29일 전입(사업자)일자를 가지고 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다. ㈜지산포장(보증금, 차임 0원)과 한준수 씨(보증금, 차임 0원) 또한 대항력이 없습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 산업 및 농업 지역에 인접한 곳에 위치하고 있어, 상권 형성보다는 공장 또는 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다.

주변의 중소규모 제조시설 및 농경지 배치는 지역 경제의 특성을 반영하며, 일반적인 상업 시설이나 주거 편의시설의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 파악이 어렵습니다.

다만, 주변 환경이 주로 공장, 축사, 농경지로 구성되어 있음을 고려할 때, 대규모 주거 단지나 상업 지구와는 거리가 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물(5, 6)은 건축물대장상 '동물 및 식물 관련 시설(버섯재배사)'로 등재되어 있으나, 현황은 '공장(박스제작 등)'으로 무단 용도 변경되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 매각 후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생이 예상됩니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 토지 목록 1, 2, 4에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각 결정 기일까지 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 공부와의 차이: 건물 용도, 토지 지목 및 현황 이용 사이에 차이가 존재하며, 이는 추후 재산권 행사 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 물건: 일부 제시외 컨테이너 및 기계기구는 평가에서 제외되었으며, 일부 기계 기구는 소재 불명으로 파악되었습니다.

* 중복사건 및 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건이며 중복 사건으로 진행되고 있어 경매 절차 진행에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 현황 멸실: 건물 6의 부속 건축물(화장실)은 현황 멸실되었습니다.

* 소음 및 악취: 주변에 축사가 소재하고 있어 소음 및 악취 등의 문제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 갈현동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 현재 공장으로 이용되고 있습니다. 감정가는 19.5억 원입니다.

주변 환경은 공업 지역과 농업 지역이 혼재된 특징을 보이며, 본 물건 또한 현황 공장으로 사용되고 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 위반건축물 등재와 관련된 원상복구 가능성, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 또한, 다수의 공법상 토지 이용 제한으로 인해 향후 개발이나 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수 부담이 있는 임차인은 없습니다.

따라서 본 물건은 위반건축물 문제 해결 비용, 농지 관련 절차 이행 비용, 복잡한 권리 관계 등을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 현황 공장으로 사용 중이므로, 인수 후 사업장으로 즉시 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소되므로, 권리 인수 부담은 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 가치, 잠재적 리스크, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰 사례 등을 종합적으로 분석하여 산정되어야 합니다.

본 물건은 위반건축물 문제, 농지취득자격증명 필요, 다수의 공법상 제한 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물로 인한 원상복구 비용은 별도 조사를 통해 정확히 산출해야 하며, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소가 될 것입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 따라서 현장 방문을 통한 철저한 실사(위반건축물 현황, 원상복구 범위 및 비용 추정, 농지 취득 관련 법규 검토, 주변 시세 조사 등)가 필수적입니다.

단, 현재로서는 인수 부담이 되는 임차 보증금이 없으므로, 예상되는 추가 비용들을 고려하여 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.