나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513020 [1] 인천광역시 중구 중산동 1872-2 인천영종동보노빌리티아파트 738동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '인천영종초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 28층 건물 내 제738동 제22층 제2201호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역, 성장관리권역(2014-11-03), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513020 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1872-2 인천영종동보노빌리티아파트 738동 22층 2201호

용도: 아파트

감정가: 422,000,000원

토지면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 교OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 중산동 소재 '인천영종초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 3월 2일 자 교보생명보험주식회사의 근저당권 (268,800,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주거 지역: 주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 28층 건물 내 22층 2201호입니다.

* 건축 연도: 2012년 8월 사용승인되었습니다.

* 단지 정보: '인천영종동보노빌리티' 아파트로 총 585세대, 8개동으로 구성되어 있으며, 최고 30층 높이입니다.

* 주요 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다. 지하에는 전기차 충전시설(28대)이 설치되어 있습니다.

* 기본 설비: 기본적인 위생, 급/배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재(2026년 7월) 해당 기간 내에 있어, 매수인은 관할 관청에 토지거래허가 신청 절차를 이행해야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 매매 계약이 무효가 될 수 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 택지 개발 지역에 속해 있어 추가적인 기반 시설 확충 및 지역 개발 가능성이 있으나, 장기적인 관점에서 지켜봐야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2012년 건축된 아파트로, 28층 중 22층이라는 고층부에 위치하여 일조 및 조망 확보에 유리한 장점이 있습니다. 또한, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리나 임차보증금이 없어 법적 리스크가 적습니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요하며, 최근 실거래가와 감정가의 상당한 괴리가 있다는 점은 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 선호도 높은 84.84㎡(약 25.66평) 면적의 고층(22층) 물건입니다.

* 권리관계가 명확하고 낙찰 후 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인천영종초등학교 등 교육시설과 근린생활시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (2026년 3월~6월):

* 2026년 3월: 33,500만원 (17층), 35,500만원 (9층)

* 2026년 6월: 30,000만원 (3층)

* 최근 실거래가 평균: 약 33,000만원

* 상기 실거래가격을 바탕으로, 본 건은 22층이라는 좋은 층수를 감안하여 37,000만원 ~ 39,000만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만 감정가(42,200만원)와 비교 시 괴리가 크며, 토지거래허가구역이라는 특수성을 감안할 때, 법원 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 그리고 개인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.