나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513062 [1] 인천광역시 계양구 계산동 942-58 신원하이츠맨션 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 계양구 계산동 소재 '부평초등학교' 서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 주택 및 상가 혼용지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 홈플러스계산점(도보15분) 등 -교육시설: 인천부평초등학교(도보2분) 등 -공원시설: 어린이공원 3곳(도보 2분 거리)

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 간선도로(계양대로)변에 버스정류장 소재함 -전철: 남동측 인근에 경인교대역(도보3분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서 ○외부마감: 드라이비트 미장스톤 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 사다리 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북동측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 준주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513062 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 942-58 신원하이츠맨션 비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 1.면적정보

토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.건축물 현황

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

외부마감: 드라이비트 미장스톤 마감

내부마감: 벽지, 타일 등 마감

외부창호: PVC 새시

주요설비: 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등

사용승인일 (건축물대장 기준): 2000년 02월 24일

건축물 대장상 연면적: 436.6㎡ (약 132.08평)

건축물 대장상 토지 면적: 160.2㎡ (약 48.46평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '부평초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 주택 및 상가 혼용지대로 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근성은 양호합니다.

대중교통 여건 또한 양호한 편입니다.

버스: 인근 간선도로(계양대로)변에 버스정류장이 소재합니다.

전철: 남동측 인근에 경인교대역이 소재하며 도보로 약 3분 거리입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.현황

말소기준권리: 2025년 10월 14일 접수된 이OO의 강제경매개시결정 (을16)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 13번 임차권등기가 존재하며, 해당 임차인은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 90,000,000원

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 이근재 (개인정보 보호를 위해 이 로 표기)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 24일

확정일자: 2022년 10월 24일

배당신고일자: 2024년 11월 28일

대항력: 있음

주의사항:

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다'는 내용이 있어 주의가 필요합니다. 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 부담해야 하므로 이에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시설

위치: 인천광역시 계양구 계산동 소재 '부평초등학교' 서측 인근

편의시설: 홈플러스 계산점 (도보 약 15분) 등

교육시설: 인천부평초등학교 (도보 약 2분) 등

공원시설: 어린이공원 3곳 (도보 약 2분 거리)

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 환경

인근에 초등학교와 공원이 있어 교육 및 휴식 환경이 양호합니다.

생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리 인수 위험

대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며, 보증금 9,000만원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다.

1.6. 2.토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 특히 외국인 등 주택용도 취득에 제한이 있을 수 있으므로, 매수인의 자격 및 관련 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 경인교대역 초역세권에 가까워 교통이 편리하며, 초등학교, 공원, 편의시설 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 주거 환경은 우수한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 9,000만원 인수 가능성이 있다는 점, 그리고 현재 토지거래허가구역이라는 점은 투자에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 경인교대역 도보 3분 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교, 공원, 편의시설이 근거리에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2000년 준공으로 건물 연식이 상대적으로 젊어 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮을 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 또는 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대를 해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 10.21평)의 다세대주택 매매가는 대략 55,000,000원에서 75,000,000원 범위로 추정됩니다. (평당 약 540만원 ~ 730만원).

감정가는 116,000,000원이나, 추정 시세 대비 약 55% 이상 높게 책정되었습니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인의 잔액 인수 가능성'에 대한 주의 문구가 있어, 임차인 보증금 9,000만원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 9,000만원 전액을 회수하여 매수인의 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 시장 시세(5500만원~7500만원)와 감정가(1억 1600만원)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

이 범위는 시장 시세 및 감정가 대비 할인율을 적용한 것이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 경쟁률, 임차인 보증금 인수 여부의 최종 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있어, 매수인의 자격 확인도 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.