나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1694 [1] 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "지하철1호선 간석오거리역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제8층 제803호로서 (사용승인일:2021-04-27) 외벽:몰탈위 페인팅 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측, 남동측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경1694 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1694 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 8층 803호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 222,000,000원

* 토지 면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

* 토지 지분: 11.18㎡ (약 3.38평)

* 건물 면적: 68.40㎡ (약 20.69평)

* 건물 지분: 68.4㎡ (약 20.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (제공된 정보상 '농OOOOOOOO'으로 표기되었으나, 등기부 요약에서 농협은행으로 확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주변으로는 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 용도로 활용되는 지역입니다.

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요지입니다.

* 도로: 본 물건은 북동측, 북서측, 남동측으로 포장된 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 또한, 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정 기간 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 제공된 등기부 요약에 따르면 2021년 6월 2일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권(을1)이 말소기준권리로 판단됩니다. 다만, 해당 등기 정보에서 '말소'로 표기되어 있으나, 임의경매 개시결정의 근거가 되는 권리로 해석하는 것이 합리적입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부 요약 정보에 따르면, 근저당권, 압류, 가압류 등 본 경매 물건과 관련된 모든 권리(갑4, 갑5, 을1, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14 모두 '말소' 표기)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 파악되지 않았으며(임대관계 미상), 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 간석동 지역은 오피스텔, 주거용 건물, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 상권입니다.

* 간석오거리역이라는 역세권에 위치하여 평소 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 이는 상업 및 업무 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 다수의 노선 버스를 이용할 수 있어 서울 및 인천 내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 식당, 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔 용도로 건축되어 있어 1인 가구의 주거 공간으로 적합하며, 소규모 사업장의 사무실로도 활용 가능한 복합적인 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획 상 본 물건은 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위나 개발 시 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상자의 토지 취득 시 적용되는 사항으로, 일반적인 경매 절차에서는 잔금 납부 시점의 관련 법규를 확인하는 정도로 주의가 필요합니다. (지정 기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)

* 건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당하지만, 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 항상 존재합니다.

* 임대 관계가 불분명하여 현재 공실일 수도, 또는 임차인이 거주 중일 수도 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없으므로 명도 관련 금전적 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 2021년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축 상태를 유지하고 있으며, 건물 면적(68.40㎡)은 1~2인 가구의 주거 공간 또는 소규모 사업장의 사무 공간으로 활용하기에 적합합니다. 권리 분석 결과, 매각으로 인해 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항과 임대 관계 미상이라는 점은 사전에 충분히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 지하철 1호선 간석오거리역 초역세권 신축 오피스텔로, 향후 꾸준한 임대 수요 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 최근 실거래가(2024년 9월, 2억 3천만원)가 감정가(2억 2천2백만원)보다 높게 형성되어 있어, 시장에서 해당 물건에 대한 관심과 수요가 있음을 알 수 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어, 낙찰 후 복잡한 권리 관계 없이 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 68.40㎡(약 20.7평)의 전용면적은 1~2인 가구 실수요자 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적인 크기입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 222,000,000원

* 최근 실거래가 (2024년 9월): 230,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있고, 역세권 신축 오피스텔이라는 점에서 경쟁이 예상됩니다.

* 보수적인 접근을 고려한다면 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격을, 적극적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 수준 이상을 염두에 두는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라 본 물건의 예상 입찰가는 225,000,000원에서 240,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 동향, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.