나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513323 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 573-7 이레하이니스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화전철역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층중 2층 201호로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페이트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 다세대주택 건물부지로 동측도로와 대체로 등고함.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경513323 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 도화동 573-7 이레하이니스 2층201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

158,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 22.79㎡ (약 6.90평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 31.13㎡ (약 9.42평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축물 정보

* 건물명: 이레하이니스

* 사용 승인일: 2017년 11월 21일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 중 2층 201호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화전철역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 (수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513323)으로, 등기부상 접수일자는 2025년 10월 23일입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. '물건명세서 참고사항'에 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. '임차인 현황'에서도 해당 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정영중)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 02월 11일

* 확정일자: 2022년 01월 24일

* 배당신고일자: 2024년 03월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리(강제경매)보다 선순위인 주택임차권등기(을3)가 등기부상 존재하나, 말소처리되어 있으며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (임차인 이름은 정 로 표기됩니다.)

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (이대영, 2017-12-15)

* 갑2: 소유권이전 (이덕우, 2022-03-08, 매매)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 165,000,000원, 2025-10-23, 말소기준권리)

* 을3: 주택임차권 (정영중, 165,000,000원, 2024-03-19, 말소)

3.5. 권리분석 요약

등기부상 채권 총액은 165,000,000원이며, 말소기준권리인 강제경매(갑3)를 기준으로 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 을구 순위 3번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 정보

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 경우 2026년 5월 기준으로 32.76㎡ 면적의 주택이 4,500만원, 38.23㎡ 면적의 주택이 5,000만원에 거래되었습니다. 이 정보들을 바탕으로 본건과 유사한 조건의 주택 시세를 분석할 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 31.13㎡ 면적의 다세대주택으로, 최근 2026년 5월 인근에서 거래된 32.76㎡ 면적의 다세대주택(4,500만원) 및 38.23㎡ 면적의 다세대주택(5,000만원)과 비교 시, 평당 가격은 약 130만원 ~ 140만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 경우 2017년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하므로, 이를 고려하여 시세 산정 시 가산 요인이 될 수 있습니다. 그러나 감정가 158,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가 기준으로 산정된 시세는 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

본건 인근에는 "도화전철역" 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. (주변 시설 정보는 추가적인 지도 검색을 통해 확인 가능합니다.)

5.2. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 주변 지역에 대한 초기 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역별 개발 계획이나 기타 요인에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문 및 상세 조사를 통해 최종 확인하는 것이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정평가액과 주변 실거래가 간의 상당한 차이: 감정가는 158,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가는 4,500만원 ~ 5,000만원 수준으로, 약 60% 이상의 차이를 보입니다. 이는 감정평가의 적정성 또는 시장 상황의 급변 가능성에 대한 의문을 제기합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: HUG(주택도시보증공사) 관련 정보가 특이사항에 포함되어 있으며, 이는 HUG와의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 시사합니다. 비록 임차인 권리가 소멸될 것으로 보이나, 관련 절차나 서류 확인에 신중해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 또는 매각 시 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축(2017년 완공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 판단되어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 감정평가액과 실제 시장 가격 간의 큰 괴리입니다. 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 낙찰받더라도 시세 차익이나 향후 매각 시 어려움이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2017년 완공)로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 말소기준권리 외 인수할 권리(임차보증금 등)가 없어 권리관계가 비교적 명확함.

* 도화동 지역 개발 가능성 및 향후 교통 개선 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(32.76㎡, 4,500만원 / 38.23㎡, 5,000만원)를 기준으로 본건(31.13㎡)의 시세는 약 4,000만원 ~ 5,000만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 현 시세 기준으로 본다면 입찰가는 4,500만원 ~ 5,500만원 범위에서 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 건의 감정가는 158,000,000원으로, 이는 시장 시세보다 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 본 건이 유찰되어 감정가 대비 낮은 금액으로 진행될 경우, 시세에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 본 보고서의 예상 입찰가는 시장 시세에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 매각기일의 최저 입찰가 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.