나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513287 [1] 인천광역시 서구 검암동 621-7 화이트캐슬 1동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택이 주를 이루는 일반주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역[검바위역(인천2호선)] 등이 소재하여 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2014.01.08일자에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부타일붙임마감(표준마감기준) 등, 창호: 하이샷시마감 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. ※후첨 '내부구조도' 참조하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 보안설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 621-7 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 발코니 상에 소유자 미상의 제시외물건[㉠판넬조 판넬지붕(발코니창고) 약13.2㎡]이 소재하오니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513287 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 621-7 화이트캐슬 1동 4층403호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 경사스라브지붕, 지상5층 건물 내 제4층 제403호 (2014.01.08 사용승인)

* 토지면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

* 건물면적: 51.01㎡ (약 15.43평)

* 건물 제시외면적: 13.20㎡ (약 3.99평, 발코니 창고)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 163,980,000원

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 일반주택지대임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 검바위역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 형상 및 이용상태: 인근지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022-04-25)

* 경매신청 채권자: 주택도시보증공사 (채권액 205,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (신 )

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-27

* 확정일자: 2021-08-17

* 배당신고일자: 2023-11-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 별도의 인수되는 임차보증금은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없으며, 주택도시보증공사와의 관계에서 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 인수되는 보증금은 없음)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 조영호 (2014-01-24)

* 소유권이전: 전정미 (2014-05-08)

* 소유권이전: 임미라 (2021-09-16)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022-04-25) - 말소기준권리

* 주택임차권: 신재현 (2023-11-29 접수) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-23 접수) - 말소 예정

* 압류: 부천시 (2026-01-09 접수) - 말소 예정

* 주의사항: 제시외 건물(발코니 창고)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 처리 비용이 발생할 수 있음.

4. 상권분석

* 주위환경: 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 주거 기능 중심의 상권임.

* 인근시설: "간재울중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

* 교통: 인천2호선 검바위역 이용이 가능하여 교통 접근성이 양호한 편임.

* 분석: 배후 주거 수요는 안정적일 것으로 예상되나, 상업 시설 발달은 제한적임.

5. 생활정보

* 교통: 인천2호선 검바위역을 통해 시내 접근 용이, 다수 노선의 버스 운행.

* 교육: 간재울중학교가 인근에 소재.

* 편의시설: 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보임.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용도를 취득하는 경우에만 해당 허가구역으로 지정되어 있으므로(2025.8.26.~2026.8.25.), 내국인 취득에는 직접적인 영향이 없음.

* 제시외 건물: 발코니 상에 소유자 미상의 약 13.2㎡ 규모의 판넬조 창고가 소재하며, 포함하여 매각됨. 이에 대한 철거 또는 원상복구 비용 및 절차가 발생할 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 관련 임차권 등기와 연관되어 있어, 구체적인 인수 조건 변경 내용에 대한 확인이 필요할 수 있음. 다만, 대항력 없는 임차인으로 분류되어 매수인에게 부담이 없을 것으로 보임.

* 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 언급되어 있으나, 본건 단독 물건으로 진행되는 점으로 보아 경매 진행 과정에서 정리가 완료되었을 가능성이 높음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 편의시설 등 생활 여건은 보통 수준임. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 등기 사항은 매각으로 소멸되며, 임차인 역시 대항력이 없어 매수인이 인수하는 권리나 보증금은 없음. 다만, 제시외 건물(발코니 창고)이 포함되어 있어 관련 비용 및 절차를 고려해야 함. HUG가 채권자 및 임차권 등기와 연관된 점은 특이사항이나, 대항력 없음으로 처리되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건임.

* 인천2호선 검바위역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 가구의 수요를 확보할 수 있음.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본건의 감정가는 163,980,000원이며, 건물 면적은 51.01㎡(약 15.43평), 대지지분은 30.18㎡(약 9.13평)입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 풀하우스101동(30.72㎡, 약 9.3평)이 2026년 1월 7일 93,000,000원에 거래되었습니다.

- 몽베르타운하우스2차(72.87㎡, 약 22평)가 2026년 1월 5일 183,000,000원에 거래되었습니다.

- 뉴베스트(616-1)(62.67㎡, 약 18.9평)가 2026년 1월 9일 179,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(약 15.43평)과 대지지분(약 9.13평)을 합한 총 실질 면적은 약 24.56평입니다. 최근 거래 사례 중 몽베르타운하우스2차(약 22평, 183,000,000원) 및 뉴베스트(약 18.9평, 179,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 시장 시세에 비해 높게 형성되어 있다고 판단됩니다. 풀하우스101동의 거래가는 면적 대비 매우 낮은 가격이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정:

감정가 163,980,000원 대비, 최근 유사 규모 물건의 시세는 1억 7천만원 이상으로 추정됩니다. 또한, 제시외 건물(발코니 창고)의 철거 비용(약 수백만 원~천만 원 이상 예상)과 명도 비용, 취득세 등 제반 부대 비용을 고려해야 합니다. 따라서 감정가 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원 (감정가의 약 79% ~ 92%)

이 범위 내에서 최종 입찰가는 물건의 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.