나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513265 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1427-7 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2017.07.06) 외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금193,000,000원 -주민등록일: 2020.05.14 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

물건 비고

통칭 '해경스테이'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경513265 (1) 사건번호로 진행되는 인천광역시 미추홀구 주안동 1427-7, 5층 502호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 1억 9,300만원입니다.

토지 면적은 15.42㎡ (약 4.66평)이며, 건물 면적은 65.71㎡ (약 19.88평)입니다.

이 중 전용 면적은 약 59.42㎡ (약 17.98평)으로 파악됩니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

본 물건은 통칭 '해경스테이'로 불립니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 14일 접수된 부평세무서장의 압류입니다.

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 2025년 10월 23일 강제경매 개시결정이 등기되었습니다.

등기사항전부증명서 상 을구 순위 3번에 주택임차권이 등기되어 있습니다.

해당 임차인은 김호겸 씨로, 보증금 1억 9,300만원, 전입일자 2020년 5월 14일, 확정일자 2020년 4월 27일입니다.

그러나 임차인 현황 상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

또한, 물건명세서 참고사항에 따르면 주택도시보증공사에서 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다.

이에 따라 본 매각으로 인해 위 주택임차권 등기가 소멸될 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

이 외의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

권리분석상 특별한 인수 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 준주거지역으로, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

이는 상주 인구의 확보와 더불어 생활 편의시설 이용이 용이함을 시사합니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인천남부초등학교가 인근에 위치하여 학령기 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 밀집 지역으로, 각종 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력이 없는 점과 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 해당 임차보증금 1억 9,300만원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 경매 절차 진행 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 대비는 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 편리한 입지에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 오피스텔입니다.

주변 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있으며, 교통 환경 또한 양호합니다.

가장 큰 리스크 요인으로 간주될 수 있는 임차인 관련 문제는 HUG의 적극적인 처리로 인해 인수 부담이 없을 것으로 분석됩니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 다소 차이가 존재하므로, 투자 시 면밀한 시세 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 합계 0원).

* 2017년 사용승인으로 비교적 신축 건물의 이점.

* 안정적인 주거 및 상업 지역 내 위치.

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1억 9,300만원입니다.

최근 거래 사례로는 2024년 9월 5층 물건이 1억 6,000만원에, 2025년 8월 12층 물건이 1억 7,500만원에 거래되었습니다.

임차 보증금 1억 9,300만원이 인수되지 않는다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 본 건의 현 시세 및 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 1억 8,000만원에서 1억 9,000만원 사이로 제시하며, 1억 8,500만원 수준에서 경쟁력 있는 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.