나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513228 [1] 인천광역시 부평구 부개동 265-17 베네스트 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내의 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2011.6.9.) 외벽 : 콘크리트 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시 창 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513228 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 265-17 베네스트 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 163,000,000원

토지면적: 33.11㎡ (약 9.92평)

건물면적: 66.61㎡ (약 20.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 31일 금천세무서장의 압류 등기.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(남궁 )

보증금: 166,000,000원

전입일자: 2022-10-21, 확정일자: 2022-09-29

등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 매각으로 소멸되는 권리입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-28

대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 퇴거 협의가 필요합니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전 등기가 완료되어 있습니다.

* 을구 3번 주택임차권(남궁 ) 등기는 말소되었습니다.

* 말소기준권리인 금천세무서장의 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매 신청은 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부개동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인근에는 부개초등학교가 위치하여 학생 관련 상권의 잠재력도 있습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 업무 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로 접근성이 좋아 자가용 이용도 용이합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 부개초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 최 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다. 하지만 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 계약 및 매각 조건에 영향을 줄 수 있는 요소이므로, 주택도시보증공사와의 구체적인 확인 및 법률 자문이 필요합니다.

내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문으로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등을 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천 부평구 부개동에 위치한 본 오피스텔은 2011년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

입지적으로 초등학교와 인접해 있고 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하여 주거 가치가 있습니다.

권리 분석상 말소될 권리가 많아 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 명도와 HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

감정가 1억 6,300만원 대비 최근 실거래가(2023년 11월, 57.13㎡ 기준 1억 4,800만원)를 고려할 때, 가격 메리트 확보를 위한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 부개초등학교 인근, 교통 편리, 생활 편의시설 접근성 우수.

비교적 신축 건물: 2011년 준공으로 관리 상태 양호 기대.

낮은 명도 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없음.

시세 대비 합리적 투자 기회: 감정가 및 최근 시세 흐름을 고려한 합리적 입찰가 산정 시 투자 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

인수되는 보증금: 0원

최근 실거래가 (2023년 11월, 57.13㎡ 기준): 148,000,000원

본건 건물면적(66.61㎡) 기준 예상 시세: 약 172,450,000원 (최근 실거래가 평당 단가 적용)

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 대항력 있는 임차인 명도 및 HUG 관련 불확실성 등 리스크 요인을 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.