나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513181 [1] 인천광역시 서구 경서동 757-1 삼성스위트홈 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트,경사지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513181 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 757-1 삼성스위트홈 에이동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 33.37㎡ (약 10.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 53.07㎡ (약 16.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

토지거래허가구역: 해당 (외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)

SGI 인수조건 변경: 있음

대항력있는임차인: 있음

선순위임차권: 있음

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 주변에 경서초등학교가 동측 인근에 소재하고 있습니다.

주변 환경은 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 북측 및 서측으로 접하고 있어 교통 및 진출입에 용이합니다.

인근에는 교육환경 보호구역(예빛유치원) 등이 있어 교육 환경은 보호받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계를 분석한 결과, 다음과 같은 사항이 확인되었습니다.

* 등기부상 소유권 변동 내역:

* 2012년 2월 9일: 소유권보존 (이재익)

* 2012년 8월 13일: 소유권이전 (박준영)

* 2020년 4월 27일: 소유권이전 (주식회사마니주택)

* 주요 권리 내역:

* 을구 7번 주택임차권: 한국토지주택공사(권리자), 129,000,000원. 등기상 말소: 인수. 전입일자: 2022-06-14, 확정일자: 2022-05-24.

* 갑6 가압류: 주택도시보증공사, 1,716,000,000원. 말소기준권리.

* 갑7 압류: 동안산세무서장.

* 갑8 강제경매: 서울보증보험, 137,475,122원. 본 경매 사건.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한문경. 보증금: 0원. 전입일자: 2025-02-05. 대항력: 없음. (소멸 예정)

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자 윤이나). 보증금: 129,000,000원. 전입일자: 2022-06-14. 확정일자: 2022-05-24. 배당신고일자: 2024-07-30. 대항력: 없음. (소멸 예정)

* 임차인: 서울보증보험주식회사. 보증금: 129,000,000원. 전입일자: 2022-06-14. 확정일자: 2022-05-24. 대항력: 있음.

* 인수 여부:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 을구 순위 7번 주택임차권등기이며, 이는 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 현재로서는 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건 소재지는 다세대 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거지 내에서 기본적인 상업 기능이 제공될 것으로 보입니다.

제시된 주변 매매/임대 정보에 따르면, 인근 다세대 주택의 경우 2026년 1월 기준 7천만원대에서 9천만원대의 거래가 있었습니다.

특히, 2012년식 그레이스파크빌1동2동(738-12번지) 전용 47.76㎡가 9,000만원에 거래된 사례가 있어, 본건과 유사한 연식 및 규모의 주택의 시세 형성에 참고가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 보통입니다. 차량 출입이 용이합니다.

* 교육: 경서초등학교가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재한 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가가 필요하나, 국내인 일반 경매 입찰자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 규제 사항으로 인지할 필요가 있습니다.

* 대항력있는임차인: 서울보증보험주식회사가 대항력 있는 임차인으로 존재합니다. 다만, 물건명세서상 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높아 인수에 대한 부담은 없을 것으로 보입니다. 만약 이 확약서가 효력을 잃거나 문제가 발생할 경우, 129,000,000원의 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 정확한 내용 확인이 필요합니다. 이는 임차권 관련 또는 기타 보증 관련 사항일 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 과밀억제권역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축 등 개발 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 연식(2012년식)에 속하며 교육시설 및 도로망 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류 및 서울보증보험의 강제경매로 인해 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 부담으로 작용할 수 있는 서울보증보험 주식회사의 대항력 있는 임차권은 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 인수 부담은 0원으로 추정됩니다.

다만, 감정평가액 141,000,000원과 최근 주변 시세(약 7,600만원~9,000만원) 간의 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사와 시세 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 연식의 다세대주택으로 관리 상태 양호 예상

* 경서초등학교 인접으로 자녀 교육 환경 우수

* 대항력 있는 임차인의 말소동의 확약서로 인수 부담 최소화 기대 (최종 확인 필수)

* 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경 등 특이사항 존재하나, 투자자에게는 잠재적 가치 상승 요인 또는 위험 요인으로 작용할 수 있음

1.8. 예상 입찰가

본건 건물의 전용면적은 53.07㎡입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 1월 거래된 유사 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가는 대략 7,600만원에서 9,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 제곱미터당 가격을 환산하면 약 150만원에서 190만원 수준입니다.

본건 건물의 면적(53.07㎡)에 이를 적용할 경우, 약 8,000만원에서 10,000만원 사이의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

하지만, 본건의 감정평가액은 141,000,000원으로, 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 감정평가 시점과 시장 상황의 차이, 또는 특이사항(토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 간주하고, 현재 시장 시세를 기준으로 입찰가를 산정하되, 감정평가액과의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

적정 예상 입찰가는 시세 범위를 중심으로 95,000,000원에서 115,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 법원 최초 감정가 141,000,000원 대비 약 67% ~ 82% 수준으로, 시장 상황 및 현장 답사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

최종적으로, 본건의 경우 시장 시세와 감정가 간의 괴리가 크므로, 실거래가 조사 및 현장 조사를 통해 본건의 실제 가치를 판단하는 것이 매우 중요합니다.

특히, SGI 인수조건 변경 내용 및 서울보증보험 임차권의 말소 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.