나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513058 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-488 강남빌라 110-2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천중학교" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 2층 202호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측 진입로가 서측 만수로75번길(노폭 약7~8m)과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 4 60-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지 정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513058 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-488 강남빌라 110-2동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 2백만원

* 토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

* 건물면적: 40.34㎡ (약 12.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권

* 주의사항: 해당 정보 없음

* 특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권

1.1. 기본 개요

* 본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택입니다.

* 건축물대장상 1991년 준공된 건물로, 2002년 6월 24일 사용승인되었습니다.

* 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 및 구조

* 건물 총 4층 중 2층에 위치하며, 전유면적은 40.34㎡ (약 12.21평)입니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕이며, 외벽은 드라이비트, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

* 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 지분 면적은 20.09㎡ (약 6.08평)입니다.

1.3. 법적 및 경매 정보

* 채권자는 서OOOOOOOO이며, 인천지방법원 2025타경513058 사건으로 경매가 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 2023년 12월 13일 접수된 압류(갑6)입니다.

* 채무 총액은 98,000,000원입니다.

* SGI 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권이 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 감정가

* 본 물건의 감정가는 1억 2백만원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 있어 주거 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서측으로는 만수로75번길(노폭 약 7~8m)과 연결되는 남서측 진입로가 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 건 토지는 준주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 및 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 말소기준권리인 압류(갑6, 2023-12-13)보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 을구 순위 3번 주택임차권(채권금액 98,000,000원)은 말소 기준 권리보다 선순위에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 한국토지주택공사(입주자 양 ) 임차인이 있으며, 보증금 9천 8백만원, 차임 0원, 전입일자 2021년 1월 6일, 확정일자 2020년 12월 17일입니다. 이 임차인의 대항력은 없는 것으로 신고되었습니다.

* 서울보증보험주식회사 임차인이 있으며, 보증금 9천 8백만원, 차임 0원, 전입일자 2021년 1월 6일, 확정일자 2020년 12월 17일입니다. 이 임차인의 대항력은 있는 것으로 신고되었습니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 을구 3번 권리자는 한국토지주택공사이며, 권리금액 9천 8백만원, 말소: 인수 조건입니다.

* 물건 명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 해소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준 권리

* 말소기준권리는 2023년 12월 13일자 압류(갑6)입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 이는 을구 3번 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 판단되기 때문입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

* 최근 매매 정보에 따르면, 1991년에 건축된 유사한 면적(35.91㎡)의 '대명빌라(841-27)'가 2026년 3월 3,000만원에 거래된 사례가 있으나, 시세 대비 현저히 낮아 오류 가능성이 있습니다.

* 유사한 건축 연도(1991년) 및 면적(36.51㎡)의 '성덕빌라(A동)'가 2026년 3월 9,300만원에 거래되었습니다.

* 2016년에 건축된 '이안애'(연립, 45.75㎡)는 2026년 3월 1억 6,300만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

* 본 건의 감정가(1억 2백만원)와 유사 면적 및 건축 연도의 최근 실거래가(9,300만원)를 비교할 때, 시세는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 수준으로 판단됩니다.

* 노후된 건물임을 감안할 때, 수리 비용 등을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 본건 인근에는 동인천중학교, 만수초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 주변에 다수의 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 조용한 주택가에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 공원 등이 있다면 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. (※ 세부적인 혐오시설 유무는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련

* 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 확약서의 효력 및 법적 유효성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도 및 유지보수

* 1991년에 건축된 건물로, 상당한 노후도가 예상됩니다. 따라서 내부 수리 및 외부 시설 관리에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 대상) 등에 해당하므로, 향후 재산권 행사 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 주변의 주거 환경 및 교육, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 2백만원이며, 유사 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 관련한 잠재적 리스크가 있었으나, 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담이 해소된 것으로 보입니다. 다만, 건물의 노후도와 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구 만수동 일대 주거용 부동산으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 편리하고, 주변 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 임차권 관련 법적 리스크가 상당 부분 해소되어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1억 2백만원으로, 주변 유사 물건 실거래가(9,300만원) 및 건물의 노후도, 기타 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 말소되지 않는 권리가 없어 인수 부담은 없으나, 건물 상태에 따른 수리 비용을 감안하면 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 입찰가는 약 8천 7백만원에서 9천 2백만원 사이로 판단됩니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 직접 확인, 임차권 관련 말소 동의 확약서의 법적 효력 재확인, 최근 시장 동향을 면밀히 재분석하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.