나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12755 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '치현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 노 선을 따라 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 바, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(9호선 신방화 역) 등이 소재하는 바, 제반 대중교통수단의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건으로서, 외벽: 외장석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차장, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 왕복 6차선 도로(방화대로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-0 3).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12755 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제901호

* 건물명: 마곡제이엠팰리스

* 용도: 도시형생활주택 (주거용)

* 감정가: 337,000,000원

* 토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

* 건물면적: 24.50㎡ (약 7.41평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2020년

* 총 층수: 13층 중 9층

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 인수 보증금: 0원

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 방화동, '치현초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 40미터의 왕복 6차선 도로(방화대로)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12755)

* 채권총액: 305,000,000원

* 채권자: 주택도시보증공사

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 장진환 (2021-08-30)

* 주택임차권: 박다솜 (305,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (305,000,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박다솜)

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-09-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권 포기 조건 매각.

* 임차인: 박지은

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-27

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 특이사항: 대항력있는 임차인(박지은), HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보.

* 권리분석 요약: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박지은의 존재는 명도 부담이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 방화동의 주거 및 업무 복합 지역에 위치합니다.

* 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 9호선 신방화역을 이용하는 유동인구가 있으며, 지역 내 일자리를 중심으로 한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 비슷한 시기에 준공된 인근 '리츠펠리스'(29.82㎡)가 2026년 5월 210,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 치현초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 9호선 신방화역 이용이 가능하여 강남 및 도심 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 박지은이 2025년 5월 27일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* HUG 관련 조건: 임차인(박다솜) 및 주택도시보증공사 인수 조건으로, 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기해야 하는 조건이 있습니다. 이는 매수인의 추가 보증금 부담은 없음을 의미하지만, 관련 절차의 정확한 이행 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 담보물이 있을 수 있으며, 이는 채권 총액 및 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 서울 강서구 방화동의 역세권(9호선 신방화역)에 위치하여 입지 및 교통이 양호합니다. 소형 평형으로 1인 가구나 신혼부부에게 적합하며, 지역 내에서의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

하지만, 2025년 5월 전입한 '대항력 있는 임차인' 박지은의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 보증금/차임이 0원으로 표시되어 있지만, 명도 절차에서 발생할 수 있는 예상치 못한 부담을 고려해야 합니다. HUG 관련 조건은 매수인의 보증금 부담을 덜어주지만, 관련 절차 이행을 확인해야 합니다.

전반적으로 입지 및 건물 상태는 양호하나, 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 확보할 수 있을 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 소형 주거시설: 9호선 신방화역 인근의 편리한 교통망과 2020년 준공된 신축 건물이 강점입니다.

* 실거주 및 임대수익 기대: 1인 가구 및 소형 가구의 수요가 있는 지역으로, 실거주나 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 지속적인 개발 및 인프라 확충에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 337,000,000원

주변 시세 분석:

가장 유사한 매매 사례로, 2015년 준공된 '리츠펠리스'(29.82㎡)가 2026년 5월 210,000,000원에 매매되었습니다.

본건(24.50㎡)을 이를 기준으로 역산할 경우, 평당가 약 7,042,250원/㎡ (210,000,000원 / 29.82㎡)를 적용하면 약 172,535,125원 (24.50㎡ * 7,042,250원/㎡)으로 추정됩니다.

이는 감정가 337,000,000원 대비 현저히 낮은 시세로, 감정가 산정에 대한 재확인이 필요할 수 있습니다.

고려사항:

* 대항력 있는 임차인(박지은)의 존재로 인한 명도 부담: 보증금 0원이지만, 명도 과정에서의 시간 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* HUG 관련 조건: 매수인의 추가 보증금 부담은 없으나, 절차 확인 필요.

* 신축 건물(2020년 준공)이라는 점을 감안하여, 시장가치보다 약간의 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

종합적으로 시장 시세(약 172,535,125원)와 신축 건물의 가치, 그리고 경매 시장에서의 경쟁 상황 및 명도 리스크를 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

(본 물건의 정확한 시장 가치는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 재검토하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.