나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513300 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 206-26 럭스빌 6,7층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택, 오피스텔 등의 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 "미추홀대로" 및 "경인로" 로변에 버스정류장이 소재하고, 남동측 인근에 "시민공원역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 6,7층 602호로서, 외벽 : 미장스톤 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2016년 12월 15일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중이며, 6층(602호) 및 7층(702호)에 별도의 현관문이 소재함.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비(6층 까지), 화재경보설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),이며, [추가기재사항] 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 장기간 공실에 따른 동파 사고로 다른 층에 누수 피해가 발생하여 향후 수리 비용이 발생할 가능성이 있다고 탐문조사되었으니 경매참여시 유의하시기 바람. 다. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 250,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

-공부상 '6,7층 602호'로 복층형구조로 등재되어 있으나 현황상 '6층 602호' 및 '7층 702호'에 별도의 현관문이 존재함
-현장조사 시 장기간 공실에 따른 동파 사고로 다른 층에 누수 피해가 발생하여 향후 수리비용이 발생할 가능성이 있다고 주민들로부터 탐문조사됨
-베란다 부분에 가추(6층) 및 보일러실(6층 약 0.2㎡, 7층 약 1.2㎡)이 소재하나, 이는 부합물로서 전유부분과 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 본건에 포함하여 감정평가함
-현관문에 '관리비 미납세대 법적조치 예고장'이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호:인천지방법원 2025타경513300 (1)

소재지:인천광역시 미추홀구 주안동 206-26 럭스빌 6,7층 602호

물건종별:다세대주택

감정가:233,000,000원

경매구분:부동산강제경매

채권자:주식회사 (이름 마스킹 처리)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적:25.05㎡ (약 7.58평)

토지지분:25.05㎡ (약 7.58평)

토지 제시외면적:0.00㎡

건물면적:51.91㎡ (약 15.71평)

건물지분:51.91㎡ (약 15.71평)

건물 제시외면적:0.00㎡

매각대상:토지/건물 일괄매각

건축물 정보:

- 사용승인일: 2016년 12월 15일

- 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

- 층수: 총 7층 건물 내 6,7층 602호

- 내부 구조: 복층형 구조 (공부상 6,7층 602호 등재, 현황 6층 602호 및 7층 702호에 별도 현관문 존재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택 등의 공동주택, 오피스텔 등의 업무시설, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 "미추홀대로" 및 "경인로" 로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남동측 인근에 "시민공원역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 현황

본건 건물은 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 물건입니다. 등기부등본 상 권리 분석 결과, 다수의 가압류 및 압류가 존재하며, 말소기준권리는 서울서부지방법원의 가압류 결정(2023카단51378, 채권자: 주식회사채권추심전문엘씨대부, 5,764,173원)입니다.

주요 등기사항 요약:

- 공유자전원지분전부이전: 2017-04-13

- 소유권이전: 2021-11-10, 2022-07-07 (매매 250,000,000원)

- 가압류: 2023-05-17 (금 5,764,173원), 2024-02-27 (금 12,053,229원)

- 압류: 2025-08-28, 2025-11-18

- 강제경매: 2025-10-22 (채권자: 주택도시보증공사, 250,000,000원)

등기부채권 총액: 267,817,402원

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(김은숙)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 250,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 02월 25일, 확정일자는 2022년 02월 14일, 배당신고일자는 2024년 04월 04일입니다.

권리분석 상 임차인에 대한 '대항력'은 '없음'으로 표기되어 있습니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 사항

말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 주택임차권)는 법원 경매 절차에 따라 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 그러나 본건 물건명세서에 따르면, 을구 순위 11번 주택임차권등기(주택도시보증공사, 250,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 종류의 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동이 활발하며, 인근에 시민공원역이 위치하여 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 이용 현황

현재 본건은 "다세대주택"으로 이용 중이며, 6층(602호)과 7층(702호)에 각각 별도의 현관문이 존재하여 복층형으로 사용되고 있음을 알 수 있습니다. 이는 전용면적 51.91㎡ (약 15.71평)의 주거 공간 외 추가적인 활용 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 시민공원역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 미추홀대로와 경인로에 인접해 있어 차량 이용 접근성도 우수합니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하고 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 6층까지 승강기 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자 및 관리 상태

* 장기간 공실로 인한 동파 사고로 다른 층에 누수 피해가 발생한 사례가 주민 탐문 조사에서 확인되었습니다. 향후 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 현관문에 "관리비 미납세대 법적조치 예고장"이 부착되어 있어, 미납 관리비 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

6.2. 법적/행정적 문제

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건부지 용도는 공동주택 및 제2종근린생활시설이며, 인접 도로 폭이 약 4미터로 협소한 편입니다.

6.3. 임대차 관련 특이사항

* 공부상 '6,7층 602호'로 복층형 구조이나, 현황상 '6층 602호' 및 '7층 702호'에 별도의 현관문이 존재합니다. 이는 실제 이용 면적 및 구조상의 차이로, 입찰 시 확인이 필요합니다.

* 베란다 부분에 가추(6층) 및 보일러실(6층 약 0.2㎡, 7층 약 1.2㎡)이 부합물로 평가되었으나, 관련 내용 확인이 필요합니다.

* 이해관계인의 부재로 인해 임대차 관계 등 자세한 사항은 미확인되었습니다. (단, HUG 관련 임차인 정보는 확인됨)

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 시민공원역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이며, 6,7층 복층형 구조로 활용도가 높습니다. 다만, 장기간 공실로 인한 누수 피해 발생 가능성, 미납 관리비 부착 등 건물 유지보수 및 관리 상태에 대한 리스크가 존재합니다. 또한, 감정가(233,000,000원) 대비 주변 최근 실거래가 정보(JSON 데이터)에서 상당한 가격 차이를 보이고 있어, 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다. HUG 임차인의 보증금은 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수하지 않는 것으로 판단되나, 권리 분석 시 모든 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 시민공원역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 투자 가치 상승 기대.

* 복층형 구조: 6, 7층 분할 사용 가능성이 있어 실사용 면적 대비 활용도 증대.

* 지역 개발 잠재력: 주안동 일대의 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 여력.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터 기반 최근 매매 사례 분석 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 82,000,000원 ~ 122,000,000원 수준으로 나타납니다. 해당 사례들은 본건과 유사한 전용면적(약 43~44㎡)을 기준으로 하며, 건축 연도 또한 본건(2016년)과 유사하거나 조금 오래된 경우(2001년, 2012년, 1993년)가 포함되어 있습니다.

평당 가격으로 환산 시, 약 6.26만원/㎡ ~ 9.04만원/㎡ 수준입니다.

이는 본건의 감정가 233,000,000원 (약 14.8만원/㎡)과는 상당한 괴리가 있습니다. 감정가가 시장 현실과 다소 높게 책정되었거나, JSON 데이터가 본건과 직접적인 비교가 어려운 특정 조건의 거래일 가능성이 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 233,000,000원입니다.

그러나 다음과 같은 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

- 제공된 JSON 시세 분석 결과, 감정가보다 낮은 가격대의 거래 사례가 다수 존재합니다.

- 장기간 공실로 인한 누수 피해 발생 가능성 등 건물 하자 및 수리비용 발생 위험이 있습니다.

- 미납 관리비 등 추가적인 정산 비용 발생 가능성 있습니다.

- 복층형 구조임에도 불구하고 공부상 1개 호실로 등재되어 있는 점은 추후 활용 및 거래 시 고려사항입니다.

위와 같은 리스크 요인과 주변 시세와의 괴리를 고려할 때, 감정가 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. HUG 임차인의 보증금은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 제외합니다.

현재 시세 분석 결과와 감정가의 차이를 감안하고, 건물 하자 및 수리비용 발생 가능성 등을 보수적으로 반영하여, 입찰 희망가는 감정가 대비 약 10% ~ 15% 정도 할인된 수준인 200,000,000원 ~ 210,000,000원 선에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 관리비 미납 내역 확인, 주변 시세 재확인 등을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.