나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513264 [1] 인천광역시 서구 심곡동 337-17 성우아트빌 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 4층 내 3층 301호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경513264(1) 사건으로, 인천광역시 서구 심곡동 337-17 성우아트빌 나동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 159,000,000원이며, 토지 면적은 38.33㎡(약 11.60평), 건물 면적은 71.31㎡(약 21.58평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 해당 건물은 2001년에 건축되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 북동측 인근에 양지초등학교가 소재하고 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 동측으로 도로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 해당 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 10월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 143,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임소현: 보증금 2,000,000원, 차임 650,000원. 2024년 12월 26일 전입 및 확정. 대항력이 있습니다.

* 김명순(주택도시보증공사): 보증금 143,000,000원, 차임 0원. 2022년 9월 23일 전입, 2022년 8월 22일 확정. 등기부상 주택임차권(을구 7번)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 위 분석에 따라 모든 임차인의 보증금은 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 임소현 임차인의 경우, 대항력이 있으나 보증금이 소액이고 인수 보증금 합계가 0원으로 처리된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변은 주거 지역이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 학교 및 대중교통 시설 접근성이 좋아 주거 지역으로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 버스 정류장과 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 양지초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 법인 등이 주택 용도로 취득할 경우 토지거래허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차상 추가 확인이 필요하며, 매수자의 자격에 따라 제약이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임소현 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 처리된 점은 주의해야 합니다. 소액 임차인의 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이나, 인수 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구의 주거지역에 위치하며, 교육 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 대항력 있는 임차인 존재 등 권리 관계와 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가를 기준으로 시장 가치를 평가하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 및 대중교통 접근성이 우수하여 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 159,000,000원이며, 건물 면적은 약 21.58평입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 연식의 건물(2001년 건축, 34.72㎡)은 60,000,000원(약 5,712,534원/평)에 거래되었고, 더 신축 건물(2018년 건축, 48.48㎡)은 153,000,000원(약 10,423,334원/평)에 거래되었습니다.

본 물건은 2001년 건축된 71.31㎡(약 21.58평)의 다세대주택으로, 감정가 기준 평당 약 7,371,349원입니다. 제공된 정보상 인수 보증금 합계가 0원임을 감안할 때, 권리상 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정과 대항력 있는 임차인 존재 등 리스크 요소를 고려해야 합니다.

보수적인 접근과 시장 상황을 감안하여, 감정가 대비 105% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 167,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.