나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513212 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 21층에이동2126호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 소재 "갈산역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천1호선 "갈산역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 제21층 제에이동2126호로서, 외벽: 복합판넬 및 외장타일 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"공동주택(기숙사)(지식산업센터-지원시설)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, "공장, 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 공동주택" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 20m 및 6m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

용도는 '공동주택(기숙사)(지식산업센터-지원시설)'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513212 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 21층 에이동 2126호

용도: 지식산업센터 (현재 '공동주택(기숙사)(지식산업센터-지원시설)'로 이용 중)

감정가: 127,000,000원

토지면적: 5.83㎡ (약 1.76평)

건물면적: 23.39㎡ (약 7.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산역" 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성되어 있습니다. 이는 복합적인 도시 환경을 나타냅니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인천1호선 "갈산역"과 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. (인천1호선 갈산역까지 도보 5~7분 거리)

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층부터 지상 23층까지 있으며, 본건은 21층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 및 외장타일로 마감되었고, 창호는 샷시창입니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 장방형에 가까운 형태로, 공장, 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 공동주택 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 20m 및 6m의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 외국인 등 주택 용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따른 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 25일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 등기부상의 채권 총액은 608,623,603원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-01-25)

* 을1: 근저당권 (2022-01-25) - 말소기준

* 갑3: 가압류 (신용보증기금, 2025-04-22)

* 갑4: 가압류 (인천신용보증재단, 2025-04-25)

* 갑5: 압류 (부평세무서장, 2025-05-14)

* 갑6: 가압류 (경기신용보증재단, 2025-05-16)

* 갑7: 가압류 (삼성카드, 2025-05-28)

* 갑8: 임의경매 (중소기업은행, 2025-10-17)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 합계 0원으로 확인됩니다.

* 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 복합단지 내 위치: 본 물건은 인천테크노밸리 U1 CENTER라는 대규모 복합 지식산업센터 단지 내에 위치해 있습니다. 이 단지는 지식산업센터(제조형, 오피스형, 섹션오피스형), 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 영화관 등)로 구성되어 있어 단지 내에서도 다양한 수요와 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 인근 산업단지 및 상권: 북측으로 한국수출산업 제4차 산업단지, 서운일반산업단지 등 주요 산업단지가 인접해 있어 산업 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 또한, 갈산역 역세권에 위치하며 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 제공합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 검색 결과상, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 산업 및 주거, 상업 시설이 혼합된 지역으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통 인프라: 인천1호선 갈산역이 도보 거리(약 5~7분)에 위치하며, 7호선 환승역인 부평구청역 접근성도 우수합니다. 경인고속도로(부평IC), 서울외곽순환고속도로(서운JC) 등 광역 교통망 이용이 용이하여 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 편의 및 문화시설: 인천테크노밸리 U1 CENTER 내에는 스타벅스, 구내식당, 롯데 시네마 영화관(7개관), 옥상 정원 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 및 행정 인프라: 주변에 공동주택 단지가 발달해 있으며, 부평구청, 소방서, 경찰서 등 관공서 접근성이 좋습니다.

* 의료 및 교육: 가까운 거리에 의원급 의료시설이 있을 것으로 예상되며, 상대보호구역으로 지정된 점으로 보아 교육시설도 주변에 존재할 가능성이 높습니다. (구체적인 의료 및 교육 시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 혼재 및 불일치 가능성: 본 건은 공부상 '지식산업센터'이나, 현재 '공동주택(기숙사)(지식산업센터-지원시설)'으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 건축물대장상의 주 용도 및 기타 용도와 실제 이용 용도 간의 일치 여부, 그리고 향후 관련 법규 저촉 가능성 및 용도 변경 시의 제약 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 매수인이 외국인 등일 경우, 주택 용도 취득 시 토지거래허가를 받아야 합니다. 이 허가구역 지정은 2026년 8월 25일까지 유효하므로, 매수인의 신분 및 취득 목적에 따라 행정 절차 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미확인: 비록 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 임차인일 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 인천테크노밸리 U1 CENTER 내 지식산업센터(기숙사 용도) 호실입니다. 인천1호선 갈산역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 단지 자체가 다양한 시설을 갖춘 복합 비즈니스 센터로서의 이점을 가집니다. 권리관계는 말소기준 권리 이후 설정된 다수의 가압류, 압류, 임의경매 등이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 그리고 토지거래허가구역이라는 점은 투자 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 중심 입지: 인천1호선 갈산역 도보 5~7분 거리로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 대규모 복합단지 내 유닛: 단지 내 풍부한 편의시설(영화관, 식당, 휴게공간 등) 및 인근 산업단지 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 안정적인 권리 분석: 말소되는 권리들로 인해 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 비교적 소액으로 투자 가능한 소형 면적입니다.

* 광역 교통망 접근성: 경인고속도로, 서울외곽순환도로 등 주요 도로망 접근이 용이하여 물류 이동이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 127,000,000원이며, 인수할 임차인 보증금은 없습니다. 본 물건은 약 7평(23.39㎡)의 전용면적을 가진 지식산업센터 내 기숙사 용도 유닛입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 시세를 분석한 결과, 해당 면적 및 위치의 유닛들은 대략 1억원 내외에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 101,600,000원 ~ 114,300,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 물건 현황, 그리고 본건의 정확한 상태(도배, 장판, 시설 등) 및 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가를 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.