나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513251 [1] 인천광역시 계양구 서운동 181-7 경남파크빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "계수중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 인천1호선 "임학역"이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2010-4-30) 외벽: 미장스톤 및 목재 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(살나리(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 및 건축물대장상도면을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 인천광역시 계양구 서운동 181-7 경남파크빌 2층203호에 소재한 다세대주택임.

사건번호는 인천지방법원 2025타경513251 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됨.

감정평가액은 126,000,000원임.

토지는 총 30.86㎡(약 9.33평)이며, 건물은 37.88㎡(약 11.46평)임.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됨.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2010년 4월 30일 사용승인되었음.

건축물대장상 주소는 인천광역시 계양구 살라리로12번길 4-1 (서운동)임.

채권자는 (OOOOOOOOOOOOO임.

1.1. 입지조건

주위환경은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "계수중학교" 북측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

교통상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 인천1호선 "임학역"이 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

토지는 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(살나리(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2010년 8월 5일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(채권금액 124,000,000원)임.

본건은 2025년 10월 21일 보령시새마을금고의 신청으로 인천지방법원에서 임의경매개시결정(사건번호 2025타경513251)이 등기되었음.

등기부채권 총액은 124,000,000원임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임.

주의사항: 임대관계는 미상이며, 내부 구조는 이해관계인 부재로 이웃 탐문 및 건축물대장상 도면을 참고하여 작성되었으므로 실제 현황과 다를 수 있음.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 산재해 있어 주거 편의성이 양호한 지역임.

인천1호선 임학역이 인근에 있어 교통 접근성이 좋음.

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같음.

* 화이트파크빌(2016년 건축, 41.83㎡): 2026년 4월 12,800만원에 거래됨.

* LG아트빌(2010년 건축, 46.73㎡): 2026년 4월 14,000만원에 거래됨.

* 우영하이츠103동(2010년 건축, 60.52㎡): 2025년 12월 15,000만원에 거래됨.

본건(37.88㎡, 2010년 건축)과 유사한 시기에 건축된 LG아트빌(46.73㎡)이 2026년 4월 14,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 약 11,500만원 ~ 12,500만원 수준으로 추정됨.

감정가 126,000,000원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 학교 및 주거 시설이 주로 분포함.

1.4. 생활정보

단지 북측 인근에 계수중학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음.

인천1호선 임학역 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 양호함.

인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라 해도, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있음.

건축물대장을 기반으로 작성된 현황 정보는 실제와 차이가 있을 수 있으므로, 현장 조사가 반드시 필요함.

본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가를 받아야 함.

1.6. 종합의견

본건은 인천 계양구 서운동의 주거 밀집 지역에 위치한 경남파크빌 2층 다세대주택임.

2010년 건축된 건물로, 비교적 양호한 교통 환경과 주거 편의성을 갖추고 있음.

감정가는 126,000,000원으로, 최근 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 경향을 보임.

권리관계는 임의경매로 인해 말소될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 불분명한 점은 주의해야 할 사항임.

시세 분석 결과, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적임.

1.7. 투자포인트

최근 매매 사례 대비 감정가가 상대적으로 높지 않아, 시세 차익 또는 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

인천1호선 임학역 역세권으로 출퇴근 및 수도권 이동이 편리하여 실수요자에게 매력적일 수 있음.

안정적인 주거 지역 내에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.8. 예상입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건(37.88㎡, 약 11.46평)의 적정 시세는 약 11,500만원 ~ 12,500만원으로 추정됨.

감정가 126,000,000원은 시세보다 높은 수준으로, 첫 입찰 시 유찰 가능성이 있음.

만약 1회 유찰 시 최저 입찰가는 100,800,000원부터 시작될 것으로 예상됨.

잠재적 리스크(임대차 관계 미확인 등)를 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 권장함.

종합적으로, 110,000,000원을 기준으로 입찰을 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.