나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64443 [1] 경기도 파주시 야당동 146-28 성동더블유하우스 마동 4층407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "장애인고용공단" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제4층 제407호로서, (사용승인일 : 2016.01.04.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 도로(고양시 중로1-97호선(09.10.5))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택) 임.

공부와의 차이

- 공부상 건물표기는 "마동"으로 되어 있으나, 현황 건물에 표기는 "5동"으로 관리되고 있음. - 공부상에는 지하층이 기재되어 있지 않으나 현황은 지하층이 소재하고 있고 호별로 창고가 구분되어 있는 것으로 탐문조사 되었으나, 개별이용 가능여부는 별도확인 바람. - 내부계단을 통하여 출입가능한 다락이 소재하는 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.공부상 마동이나, 현황상 건물 표기는 5동으로 되어있음
2.공부상 지하층이 기재되어 있지 않으나 현황은 지하층이 소재하고 호별로 창고가 구분되어 있는 것으로 조사되었으나 개별이용 가능여부는 별도확인 요망
(상기 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 파주시 야당동 146-28에 위치한 성동더블유하우스 마동 4층 407호 연립주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64443 (1)이며, 감정가는 259,000,000원입니다.

토지 면적은 66.95㎡ (약 20.26평)이며, 건물 면적은 59.51㎡ (약 18.03평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하고 있습니다.

감정평가서에 따르면 "장애인고용공단" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변 지역은 택지 개발 및 신축 건물 건설이 이루어지고 있는 신흥 주거 지역으로 분류됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 최정민 (2016.02.29), 김옥임 (2020.09.24)

* 주택임차권: 이지희 (2023.01.11 등기), 보증금 252,000,000원, 전입 2020.09.03, 확정 2020.08.13

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 252,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 압류: 파주시 (2024.12.05) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.15) - 말소 예정

말소기준권리는 갑6번 압류(2024.12.05)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 3번의 이지희 임차인의 주택임차권은 대항력이 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 지역 실거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일, 파주시 야당동 239-200번지 태종에비뉴(2019년식, 65.1㎡)가 285,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 파주시 야당동 190-5번지 요산아트빌(2015년식, 56.035㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 파주시 야당동 150-1번지 자연에가(2015년식, 57.45㎡)가 180,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 2016년식 연립주택으로, 건물 면적 59.51㎡에 해당하는 바, 최근 실거래가 중 2019년식 태종에비뉴 사례와 유사한 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인이 252,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 조건으로 인해, 순수 시세 대비 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공동주택(연립주택)으로 이용 중에 있으며, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에는 주거 단지 외 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건축물대장상 건물은 '성동 W하우스'로, 사용승인일은 2016년 1월 4일입니다.

주차는 옥외 주차 가능하며, 총 26대의 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(이지희)의 보증금 252,000,000원 인수 부담입니다. 해당 금액 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하며, 이는 상당한 금액입니다.

* 공부상 건물 명칭은 '마동'이나 현황은 '5동'으로 표기되어 있어, 관리상의 혼란이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공부상 기재되지 않은 지하층이 현황 존재하며, 호별 창고가 구분되어 있으나 개별 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이는 추후 법적 문제나 이용 제한으로 이어질 수 있습니다.

* 내부 계단을 통해 다락으로 출입 가능한 것으로 탐문 조사되었으며, 이 역시 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 매수인에게 해당될 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주 야당동의 연립주택으로, 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역에 위치하고 있습니다.

건축 연차 대비 적정 감정가와 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 2억 5천만원 이상의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다.

또한, 공부상과 현황의 차이(동 표기, 지하층, 다락)는 추가적인 확인과 법적 검토가 필수적입니다.

해당 물건은 높은 위험 부담을 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있으며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 보증금 규모와 실제 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 조건에도 불구하고, 해당 지역의 지속적인 개발 가능성과 신축 건물의 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 임차인의 배당 신청 및 실제 배당 금액을 파악하여 인수 부담을 최소화할 수 있는 전략 수립이 필요합니다.

* 지하층 및 다락 등 현황과 공부상 차이에 대한 명확한 법적 검토를 통해 추후 발생 가능한 분쟁 요소를 미리 차단할 수 있습니다.

* 적정 입찰가를 산정하여 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 대비 경쟁력을 갖도록 계획해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 252,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

따라서, 예상 입찰가는 물건의 순수 시세(인수되는 보증금 제외)를 기준으로 산정해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 7월, 285,000,000원) 및 감정가(259,000,000원)를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 약 260,000,000원에서 280,000,000원 범위로 추정됩니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 예상 순수 시세: 270,000,000원 (보증금 인수 없는 상태의 가치)

* 인수 보증금: 252,000,000원

* 예상 입찰가 = 예상 순수 시세 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 270,000,000원 - 252,000,000원 = 18,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 18,000,000원으로 추정됩니다.

이는 경매 법정에서 제시할 입찰가이며, 실제 총 취득 비용은 본 입찰가에 인수 보증금 252,000,000원을 합한 금액이 됩니다.

그러나 이는 매우 높은 위험 부담을 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 가능성, 개별 이용 가능 여부 등에 따라 변동될 수 있습니다.

무리한 입찰은 피하고, 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 합리적인 수준인지 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.