나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3927 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 456-9 진하우스2차 라동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 "양지e편한세상 2단지아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다새대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서 (사용승인일 : 2021. 09. 27) 외 벽 : 적벽돌치장 쌓기 및 일부 석재붙임 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형 다세대주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급,배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부전형의 평지로서 공동주택(도시형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약4미터 ~ 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(2012-11-29)(서일유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

본건 건물은 귀 제시목록 및 등기사항정전부증명서 상, 456-9번지외 2필지 지상에 소재하나, 토지대장상에는 2025년 02월 21일자로 456-9번지(대,719㎡)로 합병되어, 현황은 456-9 지상 에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3927 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 456-9 진하우스2차 라동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 321,000,000원

* 토지 면적: 42.80㎡ (약 13.0평)

* 토지 지분: 42.79999999999999㎡ (약 12.9평)

* 건물 면적: 59.77㎡ (약 18.1평)

* 건물 지분: 59.77㎡ (약 18.1평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

* 건축년도: 2021년 9월 27일 사용승인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 "양지e편한세상 2단지 아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

* 토지 형상 및 이용상태: 부전형의 평지로서 공동주택(도시형 다세대주택) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 ~ 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(서일유치원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등/용도:주택).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 19일 접수된 수협은행 근저당권 (채권액: 264,500,000원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있음. (※지상권의 구체적인 내용 및 인수 부담 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.)

* 기타 권리사항: 2025년 10월 22일 접수된 수협은행의 임의경매개시결정 (채권액: 240,884,550원). 총 채권액은 264,500,000원임.

* 주의사항: 임대차 관계는 미상이지만, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정됩니다. 다만, '지상권'의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 2026년 5월 5일 거래된 샤인스톤(101동) 54.01㎡ (약 16.3평)는 235,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,373,000원)

* 2026년 7월 21일 거래된 화담렉스빌A 55.036㎡ (약 16.6평)는 154,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 9,258,000원)

* 감정가와의 비교: 본건 감정가 321,000,000원은 최근 거래 사례 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건은 2021년 신축으로 비교 사례보다 건축 연도가 최신이라는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지 및 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 편의시설: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 상세 편의시설은 외부 지도 서비스 검색을 통해 확인 필요.

* 교육시설: 상대보호구역(서일유치원)으로 지정되어 있으나, 인근 교육 시설에 대한 상세 정보는 별도 확인 요망.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 여건은 보통임.

6. 잠재적 리스크

* 신축 건물의 하자: 2021년 준공으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 장기적인 하자 발생 가능성은 존재함.

* 토지 거래 허가 구역: 외국인 및 일부 용도(주택)에 대한 토지 거래 시 허가 필요.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 이에 대한 정확한 내용 파악 및 인수 부담 여부 확인이 필수적임.

* 부동산 시장 변동성: 금리 변동, 정부 정책 등 외부 요인에 의한 부동산 시장 가치 하락 위험.

* 주변 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 위치한 2021년 준공의 신축 다세대주택입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 456-9번지 외 2필지가 456-9번지로 합병된 이력이 있으나 현재는 정상적으로 이용 중입니다. 권리분석상 말소기준권리 외 추가 인수되는 권리는 지상권으로 확인되며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 임차인 보증금 등 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 감정가는 321,000,000원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 최신 건축 연도를 감안한 가치 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 수리 부담이 적고 선호도가 높을 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 등 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 적습니다.

* 주거 가치: 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 중 가장 유사한 조건(신축 연도, 면적)을 가진 2026년 5월 5일 거래된 54.01㎡ (약 16.3평) 물건이 235,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 59.77㎡ (약 18.1평)의 가치는 최소 260,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가 321,000,000원과 비교했을 때, 본건의 신축 연도(2021년)를 감안하여 신축 프리미엄을 고려하되, 최근 거래 사례와의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, '지상권'과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 면밀한 조사 후 입찰가를 결정해야 합니다.

종합적으로, 예상 입찰가는 270,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 지켜보며 결정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 등기부 등본 재확인, 관련 법규 검토 등 추가적인 전문가 상담을 반드시 거치시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.