나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72505 [1] 경기도 가평군 설악면 선촌리 663 북한강코아루 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 설악면 선촌리 소재 "설악고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며, 인근으로 각급 학교, 각종 생활편익시설이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 13층 중 2층 201호로서 (건물사용승인일 : 2014.04.02)) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임. 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

아파트(방3, 주방 겸 식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 대피공간, 발코니,현관 등) 으로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

서향의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서북측으로 폭 약 12 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2022-11-07), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-02-09)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전 권역, 공장설립제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72505 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 경기도 가평군 설악면 선촌리 663 북한강코아루 101동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 204,000,000원

* 토지 면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

* 건물 면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

* 건물 사용승인일: 2014년 04월 02일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 가평군 설악면 선촌리에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 각급 학교와 다양한 생활편익시설이 소재하고 있습니다.

* "설악고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 우리은행 근저당 (접수일자: 2014-10-02, 채권최고액: 106,700,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

3.4. 등기부 현황

* 등기부상 모든 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 250,967,430원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 편의시설

* 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 인근에 학교 및 각종 생활편익시설이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의성을 갖추고 있습니다.

* 북한강 코아루 아파트 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 주변에 학교(설악고등학교 등) 및 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

5.2. 주차 및 단지 정보

* 북한강코아루 아파트는 총 4개 동, 237세대로 구성되어 있습니다.

* 전체 단지의 총 주차 대수는 241대(내부 기계식 154대, 외부 기계식 87대)로 파악됩니다.

* 단지 내 지하 주차장에는 전기차 충전기 2대가 설치되어 있습니다.

5.3. 내부 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 본건은 13층 중 2층에 위치합니다.

* 내부 이용 상태는 방 3개, 주방 겸 식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 대피공간, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 급배수, 상하수도, 위생, 화재경보기, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 본건은 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 수질보전특별대책지역 등 각종 환경 및 개발 관련 제한 규제가 존재합니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

* 주변 지도 검색 결과, 아파트 단지 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 일부 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 설악면의 북한강코아루 아파트 2층 201호로, 아파트 밀집 지역과 농경지가 혼재된 곳에 위치합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 비교적 최근에 준공된 아파트입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 인수되는 권리에 대한 부담은 없습니다.

다만, 해당 지역은 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역 등 다양한 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 재건축 등 대규모 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 거래 과정에서 고려될 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 경쟁력

* 최근 유사 면적(약 59.86㎡)의 매매 사례가 2억 3천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가(2억 4백만원)는 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 현재 임차인 보증금이 0원이고 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

* 가평군은 수도권과의 접근성이 개선되면서 꾸준히 주거 수요가 발생하고 있는 지역입니다.

* 주변 기반 시설 확충 및 신규 아파트 공급 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 204,000,000원입니다.

* 가장 최근의 유사 면적(59.86㎡) 실거래가는 230,000,000원입니다.

* 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없으며, 권리관계상 인수되는 권리도 없습니다.

* 종합적인 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 215,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 감정가 대비 약 105.4% 수준이며, 최근 실거래가보다는 낮은 금액으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 적정 수익률을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

* 본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.