나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80309 [1] 경기도 남양주시 수동면 모꼬지로311번길 43 (제1동) 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80309 [1] 경기도 남양주시 수동면 모꼬지로311번길 43 (제1동) 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경80309
• 주소: 경기도 남양주시 수동면 모꼬지로311번길 43
• 용도: 근린시설

남양주지원 경매1계 2024타경80309 | 소재지: 경기도 남양주시 수동면 모꼬지로311번길 43 | 감정가: 8,065,764,330원 | 최저가: 3,952,225,000원 | 용도: 근린시설

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢) 포함.

2. 목록 8. 건물은 등기사항전부증명서상 '제1종근린생활시설'이나 일반건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 등재.

3. 목록 5. 토지는 현황 '잡종지' 상태이며, 인접토지 침범 여부 확인을 위해 추가 측량 필요. 목록 9. 토지는 '운동장'으로 이용 중.

4. 목록 6. 토지 남서 측 일부 약 98㎡는 현황 '구거'로 사용 중. 이동 가능한 컨테이너 형태 제시외 건물 및 부합물(감정평가서상 ㉣, 관리실)은 평가에서 제외됨.

5. 목록 1. 및 7. 건물은 2011년 12월 18일 증축되어 일반건축물대장에 등재되어 있으며, 이를 고려하여 감정평가됨.

6. 목록 9. 토지는 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 미반환, 전용허가 없이 토지 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성 있음).

* 입지 조건

감정평가 대상 토지는 경기도 남양주시 수동면 송천리 소재 "신발교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 펜션, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

물건지까지 차량 출입이 가능하며, 북측 간선도로변에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 전체는 부정형의 완경사지로 일단지로 되어 있습니다.

토지 남측 및 남동측으로 노폭 4m 이상의 포장도로가 접해 있습니다.

* 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기사항전부증명서상 '제1종근린생활시설'로 되어 있는 건물(목록 8.)이 일반건축물대장상에는 '제2종근린생활시설'로 기재되어 있어 용도 혼선이 있습니다.

특이사항으로 법정지상권이 명시되어 있어, 관련 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

또한, 토지 일부(목록 9.)는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복 명령 등의 가능성이 있습니다.

일괄매각 대상이며, 제시외 건물 일부는 평가에서 제외되었으므로 낙찰 후 인수 여부 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 상권 분석

소재지는 근린생활시설, 주택, 펜션, 소규모 공장, 농경지가 혼재하는 지역으로, 복합적인 용도의 상권으로 파악됩니다.

이는 지역 주민 및 인근 시설 이용객을 대상으로 하는 상업 시설 운영이 가능함을 시사합니다.

다만, 해당 지역의 구체적인 배후 수요 및 경쟁 상권에 대한 면밀한 추가 조사가 요구됩니다.

* 생활 정보

본 물건은 경기도 남양주시 수동면에 위치하여 자연 환경과 어우러진 지역입니다.

인근에는 "신발교"가 있으며, 단독주택, 펜션 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의 시설 및 주거 환경이 조성되어 있습니다.

대중교통 이용이 가능한 점은 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 잠재적 리스크

1. 용도 불일치: 건물(목록 8.)의 용도(제1종 vs 제2종 근린생활시설) 관련하여 건축물대장 및 등기사항전부증명서상의 차이로 인한 행정적 문제 발생 가능성.

2. 법정지상권: 명시된 법정지상권 존재는 토지 이용 및 소유권 행사에 제한을 초래할 수 있는 중대한 권리 문제입니다. 이에 대한 정확한 파악이 필수적입니다.

3. 토지 이용 및 경계 문제: 목록 5. 토지의 현황 '잡종지' 및 인접토지 침범 가능성, 목록 9. 토지의 '운동장' 이용, 목록 6. 토지의 '구거' 현황 등은 토지 이용의 불확실성 및 경계 분쟁의 소지를 안고 있습니다. 추가 측량이 필요합니다.

4. 농지취득 관련 제약: 목록 9. 토지는 농지취득자격증명이 요구되며, 미취득 시 보증금 반환 불가, 원상회복 명령 등 법적 불이익이 따를 수 있습니다.

5. 개발 및 건축 제한: 해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 준수가 엄격히 요구됩니다.

6. 제시외 건물: 평가에서 제외된 제시외 건물(컨테이너)의 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변 지역은 펜션, 주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 검색 결과에 따르면 "남양주 헤븐밸리 A동, B동"과 같은 펜션들이 인근에 위치하고 있으며, 족구장, 수영장 등의 부대 시설이 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 과거 남양주 수동면 지역에서 계곡 불법 영업 및 시설물 이용에 대한 보도가 있었으며, 하수처리장을 공원화한 '피아노폭포'와 같은 시설도 존재합니다.

직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 하수처리장 등)이 물건지와 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 남양주시 전체적으로는 과거 쓰레기 소각장, 매립장 등 혐오시설을 친환경 테마파크나 주민 편의 시설로 전환하려는 노력이 있었으며, 일부 지역에서는 서울시의 혐오시설(폐기물 관련) 이전 논의가 있었던 사례가 있습니다. 이러한 과거 사례들을 고려할 때, 지역의 개발 계획이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

* 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 수동면의 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다.

근린생활시설, 주택, 펜션, 공장, 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

하지만, 법정지상권, 건물 용도 불일치, 토지 이용 현황의 불확실성, 농지취득자격증명 필요, 복합적인 토지이용계획 및 제한 사항 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 문제점들을 사전에 철저히 분석하고 해결 방안을 마련할 수 있는 경험과 전문성이 요구되는 물건입니다.

* 투자 포인트

1. 대규모 토지 및 건물: 넓은 면적의 토지와 건물을 확보할 수 있다는 점에서 잠재적인 가치가 있습니다.

2. 다양한 개발 가능성: 지역 특성 및 토지이용계획에 따라 숙박 시설, 근린생활시설, 물류 창고 등 다양한 용도로의 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

3. 자연 친화적 입지: 수동면의 자연 환경은 펜션, 전원주택 단지 등과 연계한 사업 구상에 이점을 줄 수 있습니다.

4. 권리 관계 명확화 시 가치 상승: 법정지상권, 용도 불일치, 토지 이용 현황 등 제기된 문제점들을 법적, 행정적으로 명확히 해결할 경우, 물건의 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

5. 철저한 실사 및 전문가 상담 필수: 투자 결정 전에 반드시 현장 답사, 관련 법규 검토, 전문가(변호사, 법무사, 건축사 등)와의 상담을 통해 위험 요소를 최소화해야 합니다.

법원 정보

남양주지원 경매1계