나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64492 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 1141 옥빛마을아파트 1602동 14층1405호 아파트 경매
경기도 고양시 덕양구 백양로 15 옥빛마을16단지아파트 (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경64492(고양지원 경매11계). 감정가 372,000,000원, 최저가 372,000,000원. 매각기일은 2026-09-29입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 64492 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 1141 옥빛마을아파트 1602동 14층1405호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 백양로 15 옥빛마을16단지아파트 |
| 용도 | 아파트 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 관할법원 | 고양지원 경매11계 (031-920-6323) |
| 이용제한 | 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제3종일반주거지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로2류(폭 8m~10m), (접함)완충녹지, 상대보호구역, (저촉)상대보호구역 |
면적
| 토지면적 | 35.79㎡ (10.83평) |
|---|---|
| 건물면적 | 59.97㎡ (18.14평) |
금액
| 감정가 | 372,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 372,000,000원 (감정가 대비 100%) |
| 입찰보증금 | 37,200,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 신건 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.03.03 | 372,000,000원 | 변경 |
| 신건 | 2026.09.29 | 372,000,000원 | 변경 |
감정평가 요약
감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.04
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "지도초등학교" 남서측 인근에 위치하며 일대는 대규모 아파트 밀집지역으로서, 인근에 각급학교, 공원, 공공청사, 상가 등 각종 생활편의시설이 소재하여 제반 주위환경 대체로 양호합니다.
- 교통상황
- 본건까지 차량접근 자유롭고 북측 근거리에 지하철(3호선, 화정역) 및 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물의 구조
- 철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 20층 건중 14층 1405호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅. 창호: 샷시유리창.
- 이용상태
- 아파트로 이용중입니다.
- 설비내역
- 도시가스 개별난방, 소화전설비, 승강기설비, 위생 및 급탕설비, 주차장 시설 등 각종 설비되어있습니다.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 인접 도로상태등
- 단지내 도로와 외곽공도가 연계됩니다.
- 토지이용계획 및 제한상태
- ─
- 공부와의 차이
- 없습니다.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
1.1. 입지조건
* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 1141 옥빛마을아파트 1602동 14층 1405호
* 주변환경: "지도초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 대규모 아파트 밀집 지역입니다.
* 편의시설: 인근에 각급 학교, 공원, 공공청사, 상가 등 각종 생활편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 대체로 양호합니다.
* 교통환경: 차량 접근이 용이하며, 북측 근거리에 지하철 3호선 화정역이 있고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.
* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 없습니다.
1.2. 권리분석
* 말소기준권리: 2023년 3월 21일자 국민은행 근저당권 (채권액 365,200,000원)
* 등기부상 권리 내역:
* 소유권 이전: 김태윤 (2005-02-25), 강화연 (2009-01-09), 김재정 (2023-03-21, 임의경매로 인한 매각)
* 근저당: 국민은행 (2023-03-21, 365,200,000원) - 말소기준권리
* 임의경매: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (2025-10-22, 351,168,567원) - 본 경매 사건
* 총 등기부채권액: 365,200,000원
* 인수되는 권리:
* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)
* 임차인 현황:
* 임차인: 강화연
* 보증금: 0원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2009-01-06
* 대항력: 있음
* 인수 보증금 합계: 0원
* 특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재.
1.3. 상권분석
* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근 지역은 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.
* 단지 내 및 주변에 다양한 편의시설(상가, 마트, 병원 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.
* 화정역을 이용하는 유동인구가 있어 상업시설 이용이 활발합니다.
1.4. 생활정보
* 아파트명: 옥빛마을(주공)16(그린나래)
* 주소: 경기도 고양시 덕양구 화정동 1141
* 사용승인일: 1996년 10월 22일
* 단지규모: 총 6개동, 514세대
* 난방방식: 도시가스 개별난방
* 주요시설: 승강기, 소화전, 위생 및 급탕 설비 등
* 주차: 총 306대
1.5. 잠재적 리스크
* 대항력 있는 임차인 '강 '의 존재: 전입일자가 2009년 1월 6일로 대항력이 인정됩니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 보증금은 없으나, 임대차 계약의 세부 내용, 실제 거주 여부, 명도 과정에서의 변수 등을 면밀히 검토해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.
* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
* 건축 연도: 1996년 준공으로 약 28년 된 노후 아파트입니다.
1.6. 종합 의견
본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동의 역세권 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 노후도는 주요 고려 사항입니다. 감정평가액 대비 최근 실거래가를 비교 분석하여 시세 차익 가능성을 판단해야 하며, 임차인 명도 관련 리스크를 철저히 관리하는 것이 중요합니다.
1.7. 투자 포인트
* 지하철 3호선 화정역 인근의 편리한 교통망을 갖춘 아파트입니다.
* 단지 주변으로 학교, 상가, 공원 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.
* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.
* 대항력 있는 임차인 리스크 해소 후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
1.8. 예상 입찰가
* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):
* 325,000,000원 (전용 59.97㎡, 4층)
* 365,000,000원 (전용 59.97㎡, 5층)
* 360,000,000원 (전용 59.97㎡, 10층)
* 최근 매매가 평균: 약 350,000,000원
* 감정가: 372,000,000원
* 분석: 현재 감정평가액은 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 실질적인 인수 금액은 없습니다. 임차인의 명도 비용 및 시간, 기타 예상치 못한 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.
* 예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 350,000,000원
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