나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64525 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 761 일산라페스타 에프동 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "일산소방서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 "정발산역"이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 현황 '근린생활시설(공실)' 상태이며, 상가 내부 천장 및 벽면 등의 수리가 필요한 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지 1~4는 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 일단의 "판매시설 및 근린생활시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약30m, 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), 기호(2),(3) - 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), 기호(4) - 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1.감정 당시 기준 현황 근린생활시설(공실)이며, 상가 내부 천장 및 벽면 등의 수리가 필요한 상태임.
2.라페스타쇼핑몰 관리단으로부터 관리비 관련 판결문이 제출되었는바, 정확한 체납관리비는 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64525 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 761 일산라페스타 에프동 3층303호

용도: 근린상가

감정가: 294,000,000원

토지면적: 94.74㎡ (약 28.66평)

토지지분: 94.741㎡ (약 28.66평)

건물면적: 144.13㎡ (약 43.60평)

건물지분: 144.13㎡ (약 43.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (정보 제공자의 '중OOOOO'를 바탕으로 추정)

건물명: 일산 라페스타F

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2003년 7월 2일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "일산소방서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "정발산역"이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 접합된 도로로는 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m)가 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (근저당권, 중소기업은행, 2015-03-31)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사에이치에스에이치대부(허석훈)

* 보증금: 23,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-20

* 확정일자: 2025-06-30

* 배당신고일자: 2026-01-08

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 370,745,914원 (이는 말소 예정 채권을 포함한 총 채권액입니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 일산 신도시의 주요 상업 지구인 라페스타 상가 단지 내에 위치하여 높은 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 다수 분포하여 상가 이용 고객층 확보에 유리합니다.

* 지하철 3호선 정발산역과의 접근성이 양호하고, 다양한 버스 노선이 운행되어 광역적인 접근성 또한 우수합니다.

* 일산 소방서가 인근에 위치하여 지역 내 인지도가 높으며, 안전 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 정발산역을 이용할 수 있으며, 단지 주변으로 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 라페스타 상가 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화 생활을 위한 다양한 상업 시설을 도보로 이용 가능합니다. 인근에 병원, 은행 등 생활 편의 시설도 밀집해 있습니다.

* 주변시설: 일산 소방서가 인접해 있습니다. 본 물건 주변에 특별한 혐오 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 상태: 본 상가는 현재 공실 상태이며, 내부 천장 및 벽면 등에 수리가 필요한 상태입니다. 따라서 입찰 전 예상되는 수리 비용을 면밀히 산출해야 합니다.

* 관리비: 라페스타쇼핑몰 관리단으로부터 관리비 관련 판결문이 제출된 바, 정확한 체납 관리비 내역을 별도로 확인해야 합니다. 미납 관리비 발생 시 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한)에 해당되나, 일반적인 근린상가 용도로 이용 시 직접적인 제약은 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구의 핵심 상업지구인 라페스타 상가 내에 위치한 근린상가입니다.

* 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 다만, 내부 수리가 필요한 점과 체납 관리비 확인이 필수적이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 장기적인 임대 수익 투자처로서의 가치가 있습니다.

* 내부 시설 수리 및 리모델링을 통해 가치 상승 및 임대료 증액을 기대할 수 있습니다.

* 공실 상태로 인수하여 원하는 업종의 임차인을 직접 유치할 수 있는 유연성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 294,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 상가 내부 수리 예상 비용 (천장, 벽면 등)

* 체납 관리비 발생 여부 및 금액 (별도 확인 필수)

* 인근 유사 상가의 최근 실거래가 및 임대 시세 동향

* 현재 경매 시장의 경쟁 강도 및 본 물건의 선호도

* 본 건은 인수할 임차인 보증금이 없는 점이 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.