나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64422 [1] 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "파주고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 "문산역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 제7층 제702호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 건부지(공동주택 및 업무시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 문산리 69-5 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), (2) 문산리 69-6 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-문산10)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64422 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5, 7층 702호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 11.99㎡ (약 3.63평)

* 건물면적: 24.70㎡ (약 7.47평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "파주고등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 인근 지역은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 "문산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로, 총 8층 규모이며 본건은 그중 7층 702호임. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음.

* 건축일자: 건물 사용승인일은 2019년 12월 02일임.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필 일단의 세장형 토지로, 현재 공동주택 및 업무시설의 부지로 이용 중임.

* 토지이용계획:

* 문산리 69-5: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26까지)

* 문산리 69-6: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26까지)

* 공부와의 차이: 건축물대장 등 공부와 현황 간 차이는 없음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매개시결정 (2025-10-14 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 안치성 (권리금액 109,000,000원). 2022년 8월 1일 전입, 2022년 9월 15일 확정일자, 2024년 7월 30일 배당신고. 대항력이 있어 매수인에게 대항할 수 있으며, 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 서울보증보험의 강제경매, 파주시의 압류 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 안치성: 보증금 109,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-08-01, 확정일자 2022-09-15. 대항력 있음. (매수인이 보증금 전액을 인수할 가능성이 매우 높음)

* 송태웅: 보증금 4,500,000원, 차임 300,000원. 전입일자 2025-01-08, 확정일자 2025-01-08. 대항력 있음. (본 임차인의 권리관계는 선순위 임차인 안치성 씨의 권리 인수 여부 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 추가적인 확인이 필요함.)

1.4. 상권분석

* 주요 용도: 본 건물이 위치한 지역은 도시지역 제3종일반주거지역으로, 공동주택 및 업무시설이 혼재된 지역임.

* 인근 시설: 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 상업시설: 본 건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 인근 근린생활시설을 통해 상업시설 이용이 가능함.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 건물 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 파주고등학교가 남서측 인근에 위치하며, 문산동중학교 등 교육시설 접근성도 양호한 편임. (단, 일부 교육환경 보호에 관한 법률상의 제한 사항이 있을 수 있으므로 파주교육지원청 재확인 필요)

* 교통: 경의중앙선 문산역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 안치성 씨의 주택임차권으로, 보증금 109,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 감정가(110,000,000원)와 거의 동일한 금액으로, 실제 투자 비용이 크게 증가할 수 있는 요인입니다.

* 소액 임차인 송태웅: 4,500,000원의 보증금으로 대항력을 가지고 있으나, 선순위 임차인보다 후순위이므로 배당 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다. 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 구역의 규제 내용을 확인하고 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 본 정보로는 파악하기 어려우며, 직접 현장 조사 또는 지도 검색 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 오피스텔로, 교통, 교육, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 양호할 것으로 예상되며, 공동주택 및 업무시설로 복합적인 활용이 가능합니다.

하지만, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 109,000,000원의 선순위 임차인 보증금은 본 물건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 이 금액은 감정가와 거의 동일하여, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

1.8. 투자 포인트

* 문산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 만약 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전액 처리된다면, 현재 감정가 수준에서 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (하지만 인수 가능성이 매우 높음)

* 건물이 공동주택 및 업무시설로 사용 가능하여 투자 목적에 따른 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 및 시세 분석

본 물건의 감정가는 110,000,000원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 안치성 씨의 임차보증금 109,000,000원을 반드시 고려해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 비용이 될 수 있습니다.

* 현재 시세 조사 필요: 유사 면적(약 7.47평)의 파주시 문산읍 지역 오피스텔 또는 소형 아파트의 최근 실거래가를 조사하여 본 건물의 객관적인 시장 가치를 파악해야 합니다.

* 인수 보증금 영향: 만약 해당 물건의 실제 시장 가치(모든 권리가 말소되었을 경우)가 200,000,000원이라고 가정한다면, 109,000,000원의 보증금을 인수하고 낙찰가 100,000,000원에 취득하는 것은 총 209,000,000원의 비용이 발생하므로, 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다. 하지만 시장 가치가 감정가 수준(110,000,000원)이라면, 109,000,000원의 보증금을 인수하는 것은 실질적으로 남는 것이 거의 없는 상황이 될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 전략:

* 최소한으로, 본 물건의 최종 취득 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세보다 낮다는 확신이 있을 때 입찰을 고려해야 합니다.

* 따라서, 가장 보수적인 관점에서 본다면, 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 109,000,000원과 비교하여 매우 낮게 책정해야 합니다. 예를 들어, 감정가 110,000,000원에서 109,000,000원을 제외한 1,000,000원 수준을 상한선으로 고려할 수도 있으나, 이는 사실상 투자 가치가 없음을 의미합니다.

* 투자 가치가 있다고 판단된다면, 해당 물건의 실질적인 시장 가치(all-in cost)를 추정하여, 총 취득 비용이 그 가치를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정해야 합니다. 이는 현 시세에 대한 면밀한 조사를 통해서만 가능합니다.

* 결론적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 정확한 시세 조사 및 인수 보증금으로 인한 실질 투자 비용 분석이 선행되어야 결정될 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 명확한 최적 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.