나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64491 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 126-23 세종명가 105동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "관산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 교육시설, 단독/다가구주택, 연립/다세대주택 등으로 이루어져 있으며 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.04.20.) 외벽 : 석재 타일 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 소화전 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 다세대주택 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대 미상임. 2)기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64491 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 126-23 세종명가 105동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 171,000,000원

* 토지 면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

* 건물 면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (OOOOOOOOO)

* 건축 연도: 2017년 (사용승인일 2017.04.20)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층

* 전용 면적: 56.44㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치하며, '관산초등학교' 동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 교육시설, 단독/다가구주택, 연립/다세대주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 무난합니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2017년 12월 20일 접수된 농협은행의 근저당권 (채권 최고액 150,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소 기준 권리 이후 접수된 모든 권리 (국민건강보험공단 압류, 의정부시 압류, 농협은행 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (PIAOJINZI)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-01-12

* 배당신고일자: 2025-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 채무 인수 또는 명도 저항의 소지가 있습니다.

* 임차인: 임 (임원택)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-12

* 확정일자/배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건 인근에는 관산초등학교와 같은 교육시설이 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 대규모 아파트 단지와 주택가들이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통 접근성: 차량으로의 진출입이 원활하고, 주변 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 용이하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 단지 동측 인근에 관산초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하며, 인근에 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용 규제: 본건 토지는 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 제한보호구역(전방지역 25km) 지정은 군사시설과의 인접성을 시사합니다.

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 박 임차인이 배당 신고를 하였음에도 불구하고 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간적 소요가 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설/유해시설: 주변 지역에 서울시의 난지물재생센터, 서울시립승화원(화장장), 서울시립벽제묘지 등이 인접해 있다는 보고가 있습니다. 또한, 고양시 동북부 지역에 쓰레기 소각장 예정지가 집중되어 있다는 점은 잠재적인 환경적 영향을 고려해야 할 부분입니다. 다만, 본건 소재지에서 이러한 시설까지의 구체적인 거리나 직접적인 영향 정도는 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 주거 편의성이 높은 입지에 자리하고 있습니다. 관산초등학교와 인접해 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 실거주 및 투자 목적으로 고려할 만합니다. 다만, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 인근 지역에 기피시설이 위치해 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 대항력 없는 임차인과의 명도 과정에서 시간적 소요가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용이 적게 들고 선호도가 높습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 근린생활시설 및 교통망 발달로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리 관계: 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 절차가 예상보다 길어질 가능성은 있으나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 171,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(58.15㎡)의 다세대주택이 110,000,000원에 거래되었습니다. 본건(56.44㎡)은 건축 연도가 더 최신(2017년)인 점을 감안하면, 유사한 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세는 평당 약 600만원 ~ 650만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 면적(약 17.07평)을 고려한 예상 시세는 약 107,000,000원 ~ 111,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 종합적인 판단: 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 최신 건축 연도 및 양호한 입지 조건을 고려하되, 최근 실거래가를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 118,000,000원

* (참고: 위 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 물건, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.