나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64350 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1132 포란채 106동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석삼거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 창고, 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2017.03.10) 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:2 5km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토 지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025. 12. 26.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경64350 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1132 포란채 106동 4층402호

* 건물 용도: 다세대주택

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 221,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 75.59㎡ (약 22.87평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 67.83㎡ (약 20.52평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 유동화물건, HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

1.5. 주의사항

* '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2025. 12. 26.자 인수조건변경확약서 제출됨. (이는 임차인이 보증금 반환에 대해 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권 등기 말소에 동의한다는 의미로 해석됩니다. 이에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 가능성이 높으나, 계약 내용 확인 및 전문가 상담이 필요합니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석삼거리' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 창고, 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건은 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)입니다.

* 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역), 과밀억제권역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가 구역(2025-08-26)(외국인 등 대상, 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 채권자는 주OOOOOOO이며, 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 2022.12.08. 주식회사페이플러스의 근저당권 (금150,000,000원)

* 경매로 인해 말소될 권리: 근저당권, 가압류, 압류, 주택임차권 등기 (을7, 을6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10)

* 인수되는 권리: 없습니다. (단, 주의사항에 명시된 임차인 관련 조건은 반드시 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(백혜연)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-14

* 확정일자: 2022-07-07

* 배당신고일자: 2023-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: '인수조건변경확약서' 제출로 인해 실질적인 대항력 또는 인수 대상 보증금이 없을 가능성이 높음.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의사항 및 확약서 내용에 근거)

4. 상권분석 (제공된 JSON 정보 기반)

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 경기도 고양시 일산서구 및 파주시 성석동 일대의 다세대주택 거래 사례를 포함하고 있습니다.

* 거래 사례:

* 현대하이츠(101동) (2015년식, 53.39㎡): 2026년 5월, 110,000,000원 (약 2,060,320원/㎡)

* 화이트캐슬가동나동 (2017년식, 66.329㎡): 2026년 7월, 127,000,000원 (약 1,914,640원/㎡)

* 은하팰리스(101,102,103동) (2018년식, 71.2664㎡): 2026년 7월, 120,000,000원 (약 1,683,840원/㎡)

* 분석: 본건(포란채, 2017년식, 67.83㎡)의 감정가는 221,000,000원 (약 3,258,250원/㎡)입니다. 제공된 주변 시세 자료의 거래 금액은 본건의 감정가 대비 상당히 낮은 수준입니다. 이는 거래된 건물의 상태, 층수, 향, 또는 동일 단지가 아닌 점 등의 차이로 인한 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 시세 비교 시 감정가의 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 4층 402호.

* 사용승인일: 2017.03.10.

* 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감.

* 창호: PVC 창호.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 구비.

5.2. 토지 정보

* 토지 형상: 북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형.

* 이용 상태: 현황 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중.

5.3. 주변 환경

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 학교 시설에 대한 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 성석동 일대는 주거지역과 기타 시설이 혼합된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 인수 조건 변경 확약서 내용에 대한 명확한 법적 해석 및 실제 인수 여부 확인이 중요합니다. 보증금 전액을 변제받지 못해도 말소에 동의한다는 조건은 긍정적이나, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 유동화 물건이라는 점은 거래 과정이나 향후 관리에 특이사항이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 입지 관련 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경이 주거 외 공장, 창고 등이 혼재하는 지역이므로, 혐오시설 유무 및 소음, 악취 등 잠재적 환경적 요인을 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다. (현재까지 특정 혐오시설 정보는 확인되지 않음.)

6.3. 시세 변동 리스크

* 제공된 주변 시세 자료와 감정가 간의 큰 차이가 존재합니다. 향후 부동산 시장 변동에 따라 예상 수익률이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 건물 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 221,000,000원입니다. 특히 '임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서가 제출되어 있어, 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 가능성이 높아 인수 부담이 적다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 제공된 주변 시세 자료 대비 감정가가 높다는 점, 유동화 물건 및 HUG 인수조건 변경 등 특수 물건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 주거 외 다양한 시설이 혼재하는 지역의 특성상 현장 방문을 통한 주변 환경 및 잠재적 리스크 요인(소음, 악취, 혐오시설 인접 여부 등) 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 가능성이 높아 순수익률 확보에 유리합니다.

* 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대가 가능하나, 주변 시세 및 감정가의 간극을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 221,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례의 제곱미터당 단가는 약 168만 원 ~ 206만 원 수준입니다.

본건의 제곱미터당 감정가는 약 326만 원 수준으로, 매매 사례와 상당한 차이를 보입니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 제공된 시세 자료를 반영할 때 감정가보다는 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현재 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 추가적인 권리 분석 결과, 그리고 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이의 가격을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과와 함께 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.