나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64496 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 735 푸른마을1단지 102동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 목암초등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 아파트내에 9층 901호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅마감 등 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역(2014-09-23), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 역사문화환경보존지역(2024-04-26), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64496 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 735 푸른마을1단지 102동 9층901호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2008년 9월 26일 사용승인

층수: 23층 중 9층

토지면적: 39.06㎡ (약 11.81평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 목암초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 주변을 통과하는 대중교통의 운행 빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태: 단지 내 포장도로를 이용하여 외곽 공도와 연계되어 있어 차량 통행에 불편함은 없습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 일단의 주택단지 조성사업지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 이전: 강홍연(2009.02.06), 한경아(2010.05.07), 김종섭(2021.05.28) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 국민은행 근저당(2021.05.28 접수, 220,000,000원)입니다.

* 이 외 하나캐피탈주식회사 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 유케이제십일차유동화전문유한회사 임의경매 개시결정 등기 등이 등기되었으나, 경매를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 419,200,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 본건 관련 상세한 지상권 내용은 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 인수 부담이 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 푸른마을1단지동익미라벨

* 사용승인일: 2008년 9월 26일 (건축물 노후도 고려 필요)

* 총 세대수: 464세대 (대규모 단지에 속함)

* 주차대수: 총 27대 (세대당 약 0.58대 수준으로, 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변 시설: 목암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 역사문화환경보존지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 토지)

상기 제한사항들은 향후 토지 이용 및 거래 시 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매와는 다른 거래 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

건물 노후도: 2008년 준공으로 약 18년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 아파트로, 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 또한, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경도 우수합니다. 권리 관계는 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 다수 제한사항과 건물 노후도, 유동화 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교 인접 등 가족 단위 거주에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

지역 가치 상승 잠재력: 고양시의 지속적인 도시 개발 계획에 따라 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리 관계: 등기부상 권리 관계가 명확하여 안전한 취득이 가능합니다.

최근 시세 동향: 제공된 최근 실거래가 정보를 통해 현재 시장 가격 수준을 파악할 수 있으며, 이는 예상 입찰가 산정의 중요한 근거가 됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적인 59.176㎡ (약 17.9평) 아파트의 실거래가는 26,000만원에서 27,900만원 수준입니다.

* 본건은 84.92㎡ (약 25.7평)으로, 비교 대상 면적보다 약 1.44배 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 84.921㎡ 면적의 최근 전세가는 보증금 3,000만원에 월세 110만원(2026.05.31) 또는 보증금 28,000만원에 월세 0만원(2026.05.01) 등 다양하게 나타나고 있습니다.

감정가: 380,000,000원

예상 입찰가 산정:

* 유사 면적(59.176㎡)의 최근 실거래가(약 26,000만원 ~ 27,900만원)를 바탕으로 환산할 경우, 본건 면적(84.92㎡)의 시세는 대략 38,700만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가 38,000,000원는 이러한 시세 수준과 비교했을 때 합리적인 가격으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 제한사항, 건물 노후도, 유동화 물건 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 90%~100% 수준에서 입찰가격을 결정하는 것을 제안합니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 342,000,000원 ~ 380,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.