나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64501 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 789 강촌마을아파트 518동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "백신중학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 3호선 "마두역" 이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 2층 206호로서 (사용승인일 : 1992.10.30.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 화재경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12) (일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업, 공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(금계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(낙민초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(백신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(백신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64501 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 789 강촌마을아파트 518동 2층206호

* 용도: 아파트

* 전용면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

* 토지면적: 33.17㎡ (약 10.03평)

* 감정가: 292,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 준공년월: 1992년 10월 30일

* 총채권액: 318,374,610원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "백신중학교" 남서측 인근에 위치.

* 주변환경: 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "마두역"이 소재하여 교통 여건이 양호함.

* 토지형상: 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중.

* 도로: 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

1.2. 권리분석

* 권리관계: 본 건은 부동산 임의경매 사건임.

* 말소기준권리: 2023년 1월 13일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리 하의 을2 근저당, 갑4 가압류, 갑5 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음 (지상권 개요 - 없음).

* 임차인 현황: 임대차 관계 등은 미상이며, 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됨. (주의: 임차인 현황 미상으로 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인 필요.)

1.3. 상권분석

* 주변: 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 교육 시설이 공존.

* 교통: 마두역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 백신중학교, 금계초등학교, 낙민초등학교, 다솜유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 분양면적 정보: 제공된 자료에서 개별 세대의 분양면적 정보는 직접적으로 확인되지 않으나, 전용면적은 36.54㎡임.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본 건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 추후 개발이나 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에관한허가구역: 2025년 8월 26일까지 외국인 등 특정 대상에 대해 토지 거래 허가가 필요함. (주거용 토지 대상)

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역: 해당 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있음.

* 보호구역: 학교 및 유치원 관련 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 필요.

* 임대차 불확실성: 현재 임대차 관계가 미상으로, 점유자 및 실제 거주자 확인 필요.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 마두역 인근에 위치한 아파트로, 주변 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗합니다.

다만, 개발행위허가제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

아파트 연식이 1992년으로 노후화되었으며, 임대차 관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마두역 초역세권 입지: 지하철 3호선 이용 편리.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 밀집 지역으로 주거 수요 확보 용이.

* 학군 우수: 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원 근접.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 292,000,000원

* 최근 매매 시세 분석 (2026년 6월~7월):

* 84.93㎡ (약 25.69평) 1층: 590,000,000원

* 49.14㎡ (약 14.86평) 14층: 380,000,000원

* 47.55㎡ (약 14.38평) 8층: 379,000,000원

* 본 건 면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

* 유사 면적(14.38평)의 거래가(3.79억)를 기준으로 평당 단가(약 2,635만원/평)를 산정하여 본 건 면적에 적용 시, 약 291,170,000원 (약 2.91억) 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 본 건은 감정가가 292,000,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다.

* 개발행위허가제한구역, 토지거래계약허가구역 등 리스크 요인을 감안하여, 입찰 희망가는 감정가 대비 80~90% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.