나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6147 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 278-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 연풍초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지대로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) 부정형의 주상용건부지로 자체지반 대체로 평탄하나, 동측 일부는 완경사지로 활잡목 등 자생중이며 옹벽 등 소재함. 기호 (2) 인접지와 등고평탄한 사다리형의 상업용건부지임.

인접 도로상태

기호 (1) 남서측 및 남측으로 노폭 약 2m 포장도로에 접함. 기호 (2) 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(연풍초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 기호 (2) 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-12-30)<도로법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

기호 (2) 지상에 별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 타인 소유의 제시외건물 1동(시멘트블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층 영업, 등기사항전부증명서상 소유자 윤**)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3) 시멘트블록조 판넬지붕 단층건으로, 외벽 : 타일붙임, 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 새시창호 등 기호 (3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 바닥 : 비닐계시트, 타일붙임 등 창호 : 새시창호 등 기호 (4) 시멘트블럭조 스레트지붕 단층건으로, 내외벽 : 시멘트블럭 등 기호 (5) 시멘트블럭조 스레트지붕 단층건으로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 창호 : 새시창호 등

이용상태

기호 (3) 목욕탕 및 주택(2층), 기호 (4,5) 공부상 제2종근린생활시설이나 창고, 주택 등으로 추정되며 상당기간 공실로 탐문조사됨.

설비내역

기호 (3) 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외건물 4동이 소재함.

공부와의 차이

기호 (3) 일부는 제시목록상 스레트지붕이나 현황 판넬지붕이며, 2층은 제시목록상 목욕 탕이나 현황 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물은 노후화 및 공실 등으로 인하여 건물 일부가 파손되는 등 관리상태 보통 이 하이므로 파손의 정도, 수선 가능 여부 및 수선비용, 철거비용 등의 재확인을 요함. 나. 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1은 공부상 대지로 목록3,4,5 건물의 부지등으로 이용중
3. 목록 3은 목욕탕이나, 폐업상태로 보이고, 3,4,5 건물은 주변건물과 이격거리가 협소하여 건물구분을 할 수 없는 상태지만, 감정서에 지적 및 건물개황도가 있으니 참고할것
4. 목록3~5는 노후화 및 공실로 건물일부가 파손되는 등 관리상태 보통이하이므로 차후 수선비용 및 철거비용까지 고려하여 입찰요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6147 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 278-11

용도: 근린시설

감정가: 667,472,050원

토지면적: 618.00㎡ (약 187평)

건물면적: 308.05㎡ (약 93평)

건물 제시외면적: 120.10㎡ (약 36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 은곡신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 토지(목록1)는 공부상 대지로, 건물(목록3, 4, 5)의 부지로 이용 중입니다.

* 목욕탕(목록3)은 폐업 상태로 보이며, 목록 3, 4, 5 건물은 주변 건물과의 이격 거리가 협소하여 건물 구분이 어려운 상태입니다. (감정서의 지적 및 건물개황도 참고 요망)

* 목록 3~5 건물은 노후화 및 공실로 인해 일부 파손되는 등 관리 상태가 보통 이하이므로, 향후 수선비용 및 철거 비용까지 고려하여 입찰하시기 바랍니다.

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 연풍초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 기호 (1) 토지는 남서측 및 남측으로 노폭 약 2m의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (2) 토지는 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(연풍초등학교)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* 도로구역 (2020-12-30)

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 13일 접수된 은곡신용협동조합의 근저당권 (채권액 336,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 공유자전원의지분전부이전(김근엽), 소유권이전(김미숙, 대물변제) 후 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되었으며, 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리 변동 내역을 보이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 1,040,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 내역 및 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

상권분석

* 부근 환경: 본건은 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 주변 시설: 연풍초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 버스 승강장이 소재합니다. 과거 성매매 집결지로 알려진 용주골 지역이 인근에 포함되며, 현재는 도시재생 사업을 통해 문화 예술 공간 및 성평등 공간으로 전환하는 사업이 추진 중입니다. 이는 지역 이미지 개선 및 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역(연풍리)은 과거 성매매 집결지였던 용주골 지역과 관련이 있으며, 현재는 해당 지역의 폐쇄 및 도시 재생 사업이 진행되고 있습니다. 소각장 건립 관련 이슈가 파주 지역에서 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육시설: 연풍초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성은 양호한 편이나, 일부 도로는 노폭이 좁을 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 지역에 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 검색 결과에 따르면 연풍리 지역 내에 대형마트나 목욕탕이 부족하다는 언급이 있어, 이러한 편의시설 이용을 위해서는 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 관리 상태: 목록 3~5 건물은 노후화, 공실, 일부 파손 등으로 인해 관리 상태가 보통 이하로 평가됩니다. 향후 수선 또는 철거에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 폐업 및 이용 제한: 목욕탕(목록 3)은 폐업 상태로 추정되며, 해당 건물의 재활용 방안을 고려해야 합니다.

* 건물 구분 및 명확성: 제시된 건물(목록 3, 4, 5)은 주변 건물과 이격 거리가 협소하여 건물 구분이 명확하지 않은 상태입니다. 감정평가서 상의 지적 및 건물개황도를 반드시 참고해야 합니다.

* 제시외 건물 존재: 건물 지상에 타인 소유의 제시외 건물 1동이 존재하며, 별도로 제시외 건물 4동이 소재한다고 명시되어 있습니다. 이는 명도 및 활용에 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 토지 형상 및 이용: 기호 (1) 토지는 동측 일부가 완경사지에 활잡목 등이 자생하고 옹벽이 소재하는 등 지반이 일부 불규칙할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 과거 집창촌 지역: 본건이 위치한 연풍리 일대는 과거 성매매 집결지(용주골)로 알려져 있어, 지역 이미지 개선을 위한 노력이 진행 중이나, 부정적인 과거의 영향이 완전히 해소되지 않았을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리에 위치한 근린생활시설로, 연풍초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 감정가는 6억 6천만 원대입니다.

입지적으로는 차량 접근이 가능하고 버스 승강장이 인접하여 교통이 편리한 편입니다. 주변에는 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대 내역은 미상입니다.

다만, 본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 건물 노후화, 일부 파손, 폐업 상태인 목욕탕, 제시외 건물 존재, 건물 구분 어려움 등이 주요 위험 요소입니다. 또한, 과거 집창촌이었던 지역의 특성상 지역 이미지와 관련된 사회적 요인도 고려해야 합니다.

현재 해당 지역은 도시재생 사업을 통해 문화 예술 공간 및 성평등 공간으로 전환하는 프로젝트가 진행 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

따라서 본 물건은 신중한 접근과 철저한 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태, 수선 및 철거 비용, 그리고 명도 관련 사항을 면밀히 파악한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 개발 가능성: 일반상업지역에 속해 있어 향후 용도 변경 또는 재건축 등을 통한 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 도시 재생 효과: 용주골 지역의 도시 재생 사업 추진으로 인한 긍정적인 지역 이미지 변화 및 인프라 개선 가능성이 있습니다.

* 인근 학교 및 교통: 연풍초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 초기 투자 비용: 감정가를 고려할 때, 시장 상황에 따라 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 667,472,050원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 건물의 노후화 정도 및 예상 수선/철거 비용: 현재 상태로 보아 상당한 비용이 예상됩니다.

* 제시외 건물 포함 여부 및 명도 관련 비용: 타인 소유 제시외 건물 및 제시외 건물 4동의 존재는 명도 및 철거와 관련된 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 주변 시세 및 지역 개발 동향: 파주시 파주읍 연풍리의 최근 부동산 시세 및 도시 재생 사업의 진행 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

* 경매 물건의 특성: 본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 향후 활용 방안: 투자 목적(예: 임대 수익, 시세 차익, 자체 활용 등)에 따른 가치 평가가 필요합니다.

상기 요소들을 종합적으로 고려했을 때, 일반적인 경매 투자에서는 감정가 대비 70~90% 선에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다. 그러나 본 물건의 경우, 건물 상태 및 제시외 건물 등 추가 비용 발생 요인이 많으므로, 상세한 현장 조사를 통해 정확한 수선/철거 예상 비용을 산출하고, 이를 차감한 금액을 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

초기 단계에서는 감정가인 6억 6천만 원대에서 시작하여, 현장 조사 및 추가 정보 확보 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.