나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13484 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 경전철 우이신설선 "정릉역" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 "정릉역" 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 지하층 제01호로서, 외벽 : 석재등마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 새시조등창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 상하수도 급배수 설비, 도시개스에 의한 난방설비 승강기설비 및 소화전설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단으로서 대체로 세장형에 유사한 토지로서, 아파트(도시형생활주택) 근린생활시설 및 오피스텔 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <추가기재>지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경13484 (1) 서울북부지방법원

서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 8층803호

용도: 도시형생활주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 4.65㎡ (약 1.41평)

건물면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 경전철 우이신설선 "정릉역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 우이신설선 "정릉역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변시설

주요 편의시설 및 상업시설은 정릉역 주변으로 형성되어 있으며, 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 주변 지역에 특이한 혐오시설이 인근에 보고된 바는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매기본정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (채권액 178,000,000원)

말소기준권리: 2025-10-21 접수된 서울북부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경13484)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2023-02-07

배당신고일자: 2025-01-02

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을구5번)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 있습니다.

3.3. 등기부요약

소유권보존: 2022-09-14

소유권이전: 2023-02-07 (김윤상)

주택임차권: 2025-01-02 (박서현, 178,000,000원, 인수)

강제경매: 2025-10-21 (주택도시보증공사, 178,000,000원, 말소기준권리)

4. 상권분석

본건은 지하철역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 목적의 수요가 예상됩니다. 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 중심지라기보다는 지역 기반의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 정릉역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 상업 시설 이용 가능.

* 의료시설: 병원 및 의원 등 이용 가능.

* 교육시설: 주변 학교 분포.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인: 등기부상 임차인의 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 따라 배당 미변제 시 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있지만, 이는 입찰가에 따라 변동될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후도: 제공된 정보에 따르면 건물 건축연도가 명시되지 않았으나, 유사한 지역의 타 건물 정보(JSON)를 볼 때 건축 연도가 오래된 경우 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (다만, '갤럭시더정릉' 건물의 경우 비교적 신축(2019-2020년경)일 가능성이 높으므로 실물 확인 필수)

* 소형 면적: 12.00㎡ (약 3.63평)의 소형 면적으로, 일반적인 주거 용도 외 제한적인 활용 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역 인근의 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 205,000,000원으로 책정되었으나, 건물 면적이 12.00㎡로 매우 작은 편입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금액이 크고, 임차권 등기가 '인수'로 기재된 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시된 부분과 실제 배당 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 지하철 정릉역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축 가능성: '갤럭시더정릉' 건물이 비교적 신축(2019-2020년경)일 경우, 건물 자체의 가치가 높을 수 있습니다.

* 소형 면적 특화: 1인 가구 또는 임대 수익을 위한 소형 투자처로서의 잠재력.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다. 제공된 JSON의 주변 시세 정보는 본건과 건물 종류(다세대, 연립) 및 건축 연도(1986년, 2004년, 2002년)가 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 본건 건물인 '갤럭시더정릉'이 비교적 신축(2019-2020년경)이라는 점을 고려하면, 감정가가 시장 가치를 일정 부분 반영하고 있을 것으로 보입니다.

주요 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금 178,000,000원과 말소기준권리인 채권 총액 178,000,000원을 고려할 때, 입찰가는 최소한 이 금액 이상에서 결정될 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 매수인이 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 가정하고, 감정가 수준을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 200,000,000원

이는 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 유효하고, 임차인에게 배당을 통해 보증금이 전액 변제된다는 전제하에 산정된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 임차인과의 협상 여지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.