나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13460 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 491-1 반석리치빌102동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리감정 · 평가일 2025.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 지하철 우이신설선 "정릉역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "정릉역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서(사용승인:2019.02.01), 외벽: 벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대: 방1,거실,주방,욕실,다용도실, 발코니,현관)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률> ,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등.용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상용도:아파트.지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)본건은 다락을 포함하고 있는 복층형 구조로서, 주택과 다락이 일체로 거래되는 통상적인 거래관행을 감안하여 일체로 평가하였으니 경매 입찰시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13460 (1)

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 491-1번지 반석리치빌 102동 4층 401호에 소재한 도시형생활주택입니다.

총 감정가는 226,000,000원이며, 토지 면적은 16.93㎡ (약 5.12평), 건물 면적은 29.84㎡ (약 9.03평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년 02월 01일로 비교적 신축에 속합니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 오OO이며, 공동담보 및 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 우이신설선 '정릉역' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형이며, 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 09월 16일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금 1,450,500,000원)입니다.

이 외 소유권이전, 신탁등기말소, 압류 등의 권리가 등기부등본에 기재되어 있으나, 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

본건 강제경매 채권자인 오지은(오 )은 2025년 10월 22일 강제경매를 개시했으며, 권리금액은 280,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 약 14억 5천만원 수준입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오 (오지은)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 11일

* 확정일자: 2020년 07월 20일

* 배당신고일자: 2025년 10월 22일

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

* 본건은 대항력 있는 임차인(오 )이 존재하나, 해당 임차인의 보증금(280,000,000원)은 강제경매 신청 금액과 동일하며, 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당하여 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 소유권이전등기, 가압류, 압류 등 등기된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸 대상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 정릉역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여, 주변 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

다양한 편의시설 및 식당, 병원 등이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

대학교(국민대학교, 서경대학교 등)가 비교적 가까워 젊은 유동인구의 영향도 일부 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 우이신설선 '정릉역' 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 주거: 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 방 1개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 구성된 복층형 구조(다락 포함)입니다.

* 편의/안전: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장 시설도 완비되어 있습니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한 사항:

- 제3종일반주거지역

- 가축사육제한구역

- 대공방어협조구역

- 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역

- 중점경관관리구역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.08.26 ~ 2026.08.25 / 아파트 관련 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

이는 향후 토지 거래 시 허가 대상이 될 수 있음을 의미합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 물건이 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다. (다만, 말소기준권리 이후 권리는 경매로 소멸됩니다.)

* 주차 공간: 총 주차 대수 18대, 세대수 22호로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

혐오시설 관련:

현장 조사 및 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 인근에 학교 및 주거 시설이 주로 분포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 정릉역 역세권에 위치하여 입지조건이 양호합니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금은 매각으로 소멸되는 상황입니다.

다만, 다수의 토지이용계획상 제한 사항이 존재하므로 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

감정가는 2억 2천 6백만원으로 책정되었으나, 주변 실거래가 및 건물 연면적 대비 감정가의 적정성에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

* 역세권 입지: 지하철 정릉역 도보 이용 가능한 위치입니다.

* 권리상 안전: 인수할 권리가 없어 명도가 완료되면 깔끔하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 복층 구조: 다락 포함 복층 구조로 실사용 면적 활용도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보 분석 결과, 주변 유사 물건들의 거래 금액은 118,000,000원 ~ 234,000,000원 수준으로 파악됩니다.

다만, 제시된 실거래가 정보는 건물 연식 및 면적 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

본건은 2019년식 신축 건물임에도 불구하고, 감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

다수의 토지이용규제 및 감정가 대비 시장 가격의 변동성을 감안하여, 감정가의 약 80~85% 수준을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.