나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52224 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 15층비-1513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 문정동 소재 "동부지방법원" 남측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 상업시설, 공원, 아파트 단지 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철8호선 "장지역" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층/지상15층 건물 내 15층 비-1513호로 외벽:석재붙임 및 복합판넬, 강화유리 마감 등 창호:샷시창호

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 대지 북서측으로 로폭 약40미터, 남서측으로 약36미터, 남동측으로 약20미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 유통상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2014-03-20)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 본건 등기사항전부증명서 을구상 주택임차권 등기 되어 있음. (임차보증금 196,000,000원, 임대차계약일자 2023.2.9.) (2)기타:없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이민아)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.19.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52224 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 15층비-1513호

용도: 오피스텔 (건축물물리적 현황상 업무시설)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

건물면적: 25.88㎡ (약 7.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층/지상15층 건물 내 15층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, "동부지방법원" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 상업시설, 공원, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 8호선 "장지역" 및 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건이 속한 대지는 북서측 약 40미터, 남서측 약 36미터, 남동측 약 20미터의 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 본건 매수인이 외국인이거나 아파트 용도로 토지를 거래하는 경우에만 해당되므로, 오피스텔 매수인에게는 직접적인 영향이 적을 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52224) 등기부채권 총액은 196,000,000원입니다.

인수되는 권리: 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2013.10.30. 접수 제79928호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건의 주요 부담으로 작용할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 196,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 03월 20일

* 확정일자: 2023년 02월 10일

* 배당신고일자: 2025년 04월 04일

* 대항력: 없음

임차인 관련 주의사항: 주택도시보증공사(양도 전:임차인 이민아)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026년 06월 19일 제출되었습니다. 따라서 임차인은 대항력이 없으며, 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

최근 시세 동향: 제공된 JSON 정보에 따르면, 최근(2026년 5월 7일) 인근 송파한화오벨리스크 오피스텔의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 전용면적 29.96㎡, 11층, 23,500만원

* 전용면적 28.95㎡, 3층, 23,800만원

* 전용면적 29.96㎡, 6층, 23,400만원

시세 분석: 본건의 전용면적은 25.88㎡로, 최근 거래된 28.95㎡ ~ 29.96㎡ 면적보다는 다소 작습니다. 최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 23,000만원 ~ 23,800만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건은 송파구 문정동의 핵심 지역에 위치하며, 동부지방법원, 각종 업무시설, 상업시설, 공원 등이 인접해 있어 업무 활동 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

교통: 지하철 8호선 장지역 이용이 편리하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

구분지상권 인수: 본 건물의 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 건물의 증축, 개축, 재건축 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 해당 구분지상권의 구체적인 범위와 효력을 면밀히 확인하고 그 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등 일부 제한사항이 존재하므로, 향후 건축물 관련 규제나 개발 행위에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 중심업무지구에 위치한 오피스텔로, 법조타운 및 다수의 업무, 상업시설이 인접하여 직주근접성이 뛰어나고 생활 편의성이 매우 높습니다. 임차인 관련 권리 문제는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없는 것으로 정리되었으나, 말소되지 않고 인수되는 구분지상권은 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 부담입니다. 따라서 구분지상권의 영향력을 충분히 인지하고, 이에 대한 가치 하락분을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

문정 법조타운의 지속적인 발전과 주변 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

소형 면적으로 높은 임대 수요와 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

강남 및 서울 동남권 주요 업무 지구와의 뛰어난 접근성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

최근 실거래가 기준 시세: 약 230,000,000원 ~ 238,000,000원 (전용면적 차이 고려)

본 건은 인수되는 구분지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재하므로, 최근 시세보다는 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 대비 적정 수준에서 가치 하락분을 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

구분지상권의 영향으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 하는 전략이 유효할 수 있습니다.

예상 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서, 구분지상권의 실질적인 가치 하락분 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.