나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12794 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상9층건 내 제4층 제401호로서 (사용승인일: 2021.03.08), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 24-150 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 김부영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12794 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 8.99㎡ (약 2.72평)

건물면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

건축물 정보: 본 건물은 2021년 3월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 9층, 지하 2층 건물이며, 본건은 그 중 제4층 제401호입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 소재지는 도시지역, 일반상업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

KIDJOLUNAENYAS: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-20, 대항력 없음.

PANASEVICHANNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-16, 대항력 없음.

주택도시보증공사(김부영): 보증금 308,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-15, 확정일자 2021-09-27, 배당신고일자 2023-11-06, 대항력 없음.

말소기준권리: 2023년 5월 18일자 영등포세무서장의 압류입니다.

매각 후 소멸되는 권리: 본건 경매개시결정(서울남부지방법원 2025타경12794, 주택도시보증공사 신청) 및 그 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 선순위 임차인으로 보였던 김부영의 주택임차권(을1)도 말소 대상입니다.

인수되는 권리: 낙찰자는 인수되는 권리가 없습니다. 단, 임차인 김부영의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 다세대주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 지역입니다. 서울화곡초등학교와 인접하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변 거래 사례 분석:

2026년 7월 1일, 화곡동 366-36번지 "더원" 다세대 4층 (전용 19.98㎡, 2019년 준공) 21,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,576만원)

2026년 7월 2일, 화곡동 504-114번지 다세대 2층 (전용 37.44㎡, 1986년 준공) 15,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 2일, 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌" 다세대 3층 (전용 37.56㎡, 2002년 준공) 16,000만원에 거래되었습니다.

시세 분석: 본건은 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당합니다. 최근 거래된 2019년 준공된 "더원"의 전용 19.98㎡ 물건이 2.16억원에 거래된 점을 고려하면, 본건(전용 28.88㎡)은 면적이 더 넓고 건축년도가 최신이므로 더 높은 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 제시된 다른 오래된 물건들의 시세와 종합적으로 볼 때, 본건의 감정가(2.95억원)는 현재 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린상가 및 생활편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장 이용도 편리합니다.

교육시설: 서울화곡초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

건물 특징: 2021년 3월 8일 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 최신식 건물입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 인수 조건: 임차인 김부영의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 실질적인 보증금 인수 부담은 없음을 의미하나, 계약 조건의 명확한 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

감정가 대비 시세: 최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가(2.95억원)가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 서울 강서구 화곡동에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 주변 편의 및 교육시설 접근성도 좋습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금 인수 부담도 매각 조건으로 정리되었습니다. 하지만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 분석되어, 실제 투자 가치를 면밀히 따져볼 필요가 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점 또한 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

역세권 인접: 지하철 5호선 화곡역 이용이 용이하여 교통 편의성이 높습니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, 임대차보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 295,000,000원

시세 분석: 본건은 2021년 준공된 건물로, 전용면적 28.88㎡(약 8.74평)입니다. 최근 거래된 2019년 준공된 유사 면적(19.98㎡) 건물이 2.16억원에 거래된 사례를 참고하면, 평당 약 3,576만원 수준입니다. 본건의 감정가(2.95억원)는 평당 약 3,375만원 수준으로, 이전 사례와 비교 시 감정가가 높다고 단정하기는 어렵습니다. 그러나 제시된 모든 시세 정보를 종합적으로 고려하고, 본건 감정가가 시장가 대비 다소 높게 책정되었다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

입찰가 산정: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 최근 거래 사례들의 평당가를 참고하되, 감정가의 적정성을 재고하여 입찰가를 결정해야 합니다.

적정 입찰가 제안: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

(주의: 본 제안가는 제공된 정보와 분석에 기반한 것으로, 실제 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.