나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12808 [1] 서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제6층 제601호 다세대주택 경매

서울특별시 양천구 목동로25길 22-5 유니크 6차, 제6층 제601호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12808(서울남부지방법원 경매16계). 감정가 384,000,000원, 최저가 384,000,000원. 매각기일은 2026-07-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 12808 [1]
소재지	서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제6층 제601호
도로명주소	서울특별시 양천구 목동로25길 22-5 유니크 6차, 제6층 제601호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.28
관할법원	서울남부지방법원 경매16계 (02-2192-0055)
이용제한	과밀억제권역, 대공방어협조구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 준주거지역

서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제6층 제601호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	19.32㎡ (5.84평)
건물면적	29.90㎡ (9.04평)

금액

감정가	384,000,000원
최저가	384,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	38,400,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.28	384,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하는 지하철 5호선 &quot;목동역&quot; 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 각종 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임
교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 &quot;목동역&quot;이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층건(사용승인일자: 2021. 12. 23)중 제 6층 제 601호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 깔기 창호: 새시창호임
이용상태: 다세대주택으로 이용중이며 &quot;건축물현황도&quot; 기준하여 방2, 거실겸 주방, 욕실등
설비내역: 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설 되어 있음
토지의 형상 및 이용상태: 본건은 2필지 일단의 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(다세대주택)부지로 이용중임
인접 도로상태등: 본건은 동측으로 약 4미터폭(목동로25길), 북측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임
토지이용계획 및 제한상태: 기호 1) 2) 공히 도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)
공부와의 차이: 없 음
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 총 15세대로 이루어짐

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12808 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 384,000,000원

토지 면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물 면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 5호선 목동역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측으로는 약 4미터폭의 목동로25길, 북측으로는 약 4미터폭의 포장도로와 접하고 있어 출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 7일 접수된 토스뱅크주식회사의 1번 장선미지분가압류(갑2)입니다.

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (갑1): 2022-01-03, 김민수외 2명

* 1번 장선미지분가압류 (갑2): 2024-03-07, 토스뱅크주식회사, 226,781,179원 (말소기준권리)

* 1번 김민수지분가압류 (갑3): 2024-03-12, 토스뱅크주식회사, 153,828,974원

* 주택임차권 (을3): 2024-05-03, 김민섭, 387,000,000원 (말소 예정)

* 강제경매 (갑4): 2025-10-23, 주택도시보증공사, 387,000,000원 (본건 경매개시결정)

* 1번 김민수지분압류 (갑5): 2025-10-30, 국민건강보험공단

* 1번 김민애지분압류 (갑6): 2025-10-30, 국민건강보험공단

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김민섭)

* 보증금: 387,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-18

* 확정일자: 2023-03-30

* 대항력: 없음

본건의 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권등기는 말소될 예정입니다. 또한, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 지하철 5호선 목동역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역은 신정4구역 재개발 및 목동 아파트 단지들의 재건축 등으로 인해 주거 수요가 높고, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 인근에 다양한 상권이 발달해 있어 생활에 필요한 모든 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변은 주거지역으로, 아파트, 다세대주택 등이 밀집해 있습니다. 차량으로 이동 가능한 거리에 각종 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다. 지하철 5호선 목동역과 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 서울 시내로의 접근성이 우수합니다. 또한, 목동 학원가를 이용하기에 편리한 입지입니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 공원, 체육센터 등 여가 및 문화 시설도 접근 가능한 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가액(384,000,000원) 대비 최근 시장 거래가(json 데이터 기준 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정)가 현저히 낮다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 감정가 산정에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

또한, HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인과 관련된 권리를 포괄적으로 행사하고 있어, 관련 절차 및 조건에 대한 면밀한 이해가 필요합니다.

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 12월에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 역세권에 위치하며 생활 편의시설이 잘 갖추어진 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변 지역의 재개발 및 재건축 사업으로 인해 미래 가치 상승 잠재력도 기대해볼 수 있습니다. 그러나 감정평가액과 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 낙찰 후 시세 차익을 실현하기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG 관련 조건이 명확히 명시되어 있어, 명도 관련 문제는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 사용 승인된 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 지하철역 도보 거리, 생활 편의시설 인접, 학군 이점 등 거주 만족도가 높은 지역입니다.

* 미래 가치: 지역 개발 호재(재건축, 재개발)로 인한 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인에게 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 384,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 1㎡당 약 600만원 ~ 750만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 전용면적(29.90㎡)을 기준으로 환산하면, 시장가치는 대략 190,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건은 감정가 대비 시세가 현저히 낮으므로, 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 명도 리스크가 낮은 점을 고려하여, 시세 하단부인 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 희망 수익률, 입찰 참여자 수, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.1.물건 기본정보