나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12774 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘염창역(지하철 9호선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '염창역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상11층 건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2022.01.11) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제801호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12774 (1)이며, 감정가는 380,000,000원입니다.

건물은 2022년 1월 11일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상11층 건물 내 제8층에 위치합니다.

본 물건의 토지 면적은 9.91㎡ (약 3.0평)이며, 건물 면적은 29.96㎡ (약 9.1평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘염창역(지하철 9호선)’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 ‘염창역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 31일 부천세무서장의 압류(갑4)입니다.

본 경매 절차를 통해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자는 소유권을 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(권 )

* 보증금: 389,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 21일

* 확정일자: 2022년 3월 11일

* 배당신고일자: 2024년 3월 25일

* 대항력: 없음

등기사항 요약:

집합건물 등기부상 을구 3번으로 주택임차권(권 , 389,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 말소 대상입니다.

매각 조건 관련 사항:

본 물건은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동의 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치하고 있습니다.

주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

염창역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 9호선 염창역 도보 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

편의시설: 단지 인근 및 역세권 내 상업 시설 이용이 편리합니다.

주거: 2022년 준공된 신축 오피스텔로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 조건: 명시된 조건이 매각 기일 내에 원활하게 이행되는지 확인이 필요합니다. 그러나 현재 권리관계상 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

토지거래계약 허가구역 지정: 향후 토지 매매 시 일부 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 오피스텔 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치한 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다.

감정가 3억 8천만원 대비 최근 실거래가(2023년 11월) 3억 5천 9백만원이 존재하며, 현재 시장 상황을 고려할 때 유사하거나 소폭 상승한 시세를 형성하고 있을 것으로 보입니다.

권리관계는 명확하나, HUG 인수조건 및 임차인 관련 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 등기부상 임차인의 대항력이 없고 임차권이 말소 예정인 점으로 미루어 볼 때, 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 신축 오피스텔: 뛰어난 입지와 신축이라는 장점으로 공실 위험이 낮고 임대 수익률 확보에 유리합니다.

명확한 권리관계: 매각 조건에 따라 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

지역 내 수요: 염창동 일대의 오피스텔 및 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례: 2023년 11월 5일, 29.96㎡ 기준 359,000,000원.

감정가: 380,000,000원.

현 시세 분석: 2023년 이후 현재까지의 시장 상황을 고려할 때, 본 물건의 시세는 최근 실거래가인 3억 5천 9백만원보다 소폭 상승하거나 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 신축 건물로서의 가치를 감안하면 감정가인 3억 8천만원 수준까지도 고려해볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 포기 조건 등 변수가 존재하는 만큼, 공격적인 입찰보다는 최근 실거래가 대비 5~10% 가량 높은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 3억 6,000만원 ~ 3억 8,000만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.