나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12766 [1] 서울특별시 금천구 독산동 331-56 샤인빌 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "두산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "독산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 공동주택. 업무시설. 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상임. 2) 본건은 주택임차권이 등기되어 있는바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 331-56번지 샤인빌 제6층 제602호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12766 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 456,000,000원이며, 토지면적 6.61㎡(약 2.0평)와 건물면적 62.52㎡(약 18.9평)가 토지/건물 일괄매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "두산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치합니다. 또한 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제6층 제602호로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 가장형 토지로서 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로는 노폭 약 10미터, 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 건축물 세부 정보: 본 건물(샤인빌)은 총 6층 규모이며, 사용승인일은 2022년 01월 19일입니다. 건폐율은 59.91%, 용적률은 249.04%입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑3, 접수일자 2023-09-19)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2)

* 주택임차권(을3, 김경숙, 455,000,000원)

* 주택도시보증공사의 강제경매(갑5) 및 압류(갑4, 갑6)

* 인수되는 권리: 상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김경숙)

* 보증금: 455,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-30

* 확정일자: 2022-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,475,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 서울 금천구 독산동에 위치하며, 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. "두산초등학교"가 인접해 있으며, "독산역"을 이용할 수 있어 유동인구 확보 및 접근성이 양호한 편입니다. 근린생활시설이 주변에 분포하여 주거 및 업무 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통망이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 상점, 병원 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. "두산초등학교"가 가까이 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 금천구 지역의 특성상 일부 공업 지대 등이 인접할 가능성이 있어 상세한 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 본건은 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 복잡한 권리관계가 있으며, 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있습니다. 다만, 매각 조건에 따라 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건부로 제시되어 있어, 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건물 활용 및 재산권 행사에 있어 제약이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 오피스텔로, 비교적 최근에 신축된 건물(2022년 사용승인)이며 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다. 임차인(주택도시보증공사)과의 복잡한 관계가 있지만, 매각 조건을 통해 명확히 정리될 것으로 보입니다. 다만, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재하므로, 향후 개발 및 활용 계획 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 오피스텔로, 독산역 인근의 역세권이라는 장점을 가집니다.

* 2022년 준공된 신축급 건물로, 건물 상태가 양호하여 즉시 활용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 456,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현 시세, 감정가, 건물 연식, 입지 조건, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 유사 면적 및 조건의 오피스텔 시세가 4억 5천만원에서 5억원 사이로 형성된 것으로 파악됩니다. 신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 감안할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 본건의 적정 입찰가 범위는 460,000,000원에서 480,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 이는 현재 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 최신 시세 동향 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.